Как выбирать условия ипотеки?

[Ivan800 2]

Сегодня заёмщику доступно множество ресурсов для выбора оптимальных условий ипотеки. Это и аналитические материалы, и самые разные кредитные калькуляторы. При этом составить чёткое представление о том, какие условия ипотеки будут более выгодны, представляется сложной задачей.

1. Сопутствующие расходы по ипотеке. Необходимые затраты на страховку и комиссии редко представлены в рекламных проспектах банков. Может возникнуть ситуация, когда заёмщик узнаёт о неприемлемых дополнительных расходах уже затратив некоторое время на работу с выбранным банком. Следует отметить, что различие в стоимости страховки обычно незначительное (если нет разницы в перечнях необходимых страховок), а комиссии банка могут быть достаточно велики.

2. Аннуитетные или дифференцированные платежи? Очевидные различия между ними:

- кредит с аннуитетными платежами более доступен, поскольку при диф. платежах первые платежи всегда несколько выше;

- переплата по кредиту при дифференцированных платежах ниже, чем при аннуитетных;

- первые платежи при аннуитетной схеме практически полностью состоят из процентов по кредиту, заключительные - наоборот, досрочное погашение во второй половине срока кредита, как правило, нецелесообразно, поскольку львиная доля процентов заёмщиком уже выплачена; дифференцированные платежи в этом плане принципиально отличаются.

Часто встречается утверждение, что дифференцированная схема более выгодна в условиях инфляции. В действительности высокая инфляция более выгодна заёмщику как раз при аннуитетной схеме, поскольку "центр тяжести" выплат по кредиту в его случае сильнее "смещён в будущее".

3. Процентные ставки. Однозначно - чем меньше процентная ставка, тем лучше. Но ставки по ипотеке обычно зависят от величины первоначального взноса (максимальные ставки предлагаются при первоначальном взносе 10-20% от стоимости квартиры) и срока кредита (выше срок - выше ставка). Сравнивать ставки разных банков следует только для конкретных условий.

4. Срок кредита. Оптимальный срок кредита - срок обеспечивающий одновременно приемлемый размер платежа (уровень риска неплатежеспособности) и не слишком высокую переплату. Традиционные калькуляторы ипотеки позволяют анализировать условия "методом подбора". При этом неплохо было видеть зависимость размера платежа от срока ипотеки (эту и другие зависимости выводит на диаграммы этот ипотечный калькулятор для использования необходим excel). Нетрудно убедиться: при больших сроках кредита (20 лет и более) дальнейшее увеличение срока гораздо слабее снижает размер платежа, чем при малых, но существенно увеличивает переплату.