Сдан, но не достроен - 2 корпус ЖК Квадро

Пожалуй, все жители Октябрьского слышали второе, неофициальное, название нашего поселка: "столица обманутых дольщиков". Такой концентрации проблемных объектов на душу населения нет, похоже, нигде в Московской области: ЖК "Сосновый бор", ЖК "Квадро", ул.Кооперативная и т.д. Но ситуация, сложившаяся вокруг 2 корпуса "Квадро", в новинку даже для Октябрьского: дом на бумаге сдан, но жить в нем невозможно. И похоже, что застройщик достраивать дом не собирается. Подробнее о том, кто виноват и что делать, читайте в материале, подготовленном для MyOktyab дольщиками 2 корпуса ЖК "Квадро"

• Согласно Закону Мерфи,
• из всех возможных неприятностей произойдёт именно та, 
• ущерб от которой больше.

Застройщик-инвестор ООО «АРВИДА» 

Свидетельство о постановке на учѐт в налоговом органе юридического лица 77 № 004736508, постановка на учѐт 16 мая 2005 года в Инспекции ФНС России № 20 по г. Москве 

ИНН/КПП 7703243264/772001001

Федеральный закон №214-ФЗ от 30.12.2004 г.

Ген.подрядчик ООО «ЦЕНТРСТРОЙСЕРВИС»

Свидетельство о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства от 09.09.2010 № 3721

C 2014 г. - ООО "Стройперспектива" Ген.директор Потокин Б. В.

Предполагалось строительство 8-секционного монолитного 17-этажного многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Московская область, Люберецкий муниципальный район, городское поселение Октябрьский, микрорайон «Западный», корпус 2  

Сроки строительства: начало - 2 квартал май 2011 года, окончание - 4 квартал декабрь 2012 года. 

Общая площадь здания: 55029,9 м кв. Количество квартир – 672.

Стоимость строительства:

по проекту 1 050 000 000 рублей 00 коп.

фактически 1 243 445 871 рублей 00 коп.

На 12 августа 2015 года необходимыми остаются выполнение следующих видов работ: отделка фасада; установка дверей; внутренняя отделка в местах общего пользования, строительство пандусов и входных групп; монтаж системы водостока; наружные осветительные приборы; монтаж и ввод в эксплуатацию инженерных коммуникаций (электричество, холодное водоснабжение, отопление, канализация); монтаж и ввод в эксплуатацию молниезащиты; системы пожаротушения; системы видеонаблюдения; системы вентиляции; работы по благоустройству и озеленение территории; изготовление отмостки; установка малых архитектурных форм; строительство подъездных путей, пешеходных дорожек; вывозу мусора.

Дом вовремя сдан не был. Дважды Администрация г.п. Октябрьский продлевала разрешение на продление сроков строительства, дипломатично забывая о том, что застройщик проблемный (и про ФЗ 214). Работы на объекте начали медленно, но верно останавливаться еще в конце 2013г. И пока весь 2014г. форум на ветке «ЖК «Квадро» корпус 2» оживленно обсуждал, будет ли хотя бы закрыт тепловой контур к концу года, а так же ход остекления окон (на выполнение инженерных работ уже никто и не рассчитывал), застройщик-инвестор в конце 2014 года в установленном порядке обратился в администрацию г.п. Октябрьский с заявлением о выдаче  разрешения на его ввод в эксплуатацию. 

Полный пакет документов в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации Застройщиком был представлен. От органа, осуществляющего надзор за строительством объекта, Главное управление государственного строительного надзора московской области, выдано положительное Заключение от 08.12.2014 № 631-7-01 (подписано Власовой Н.А.) о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации. Справки о выполнении технических условий от эксплуатационных служб (теплоснабжение, электроснабжение, водоснабжение, канализование) г.п.Октябрьский получены. Получено ЗНТС пожарная безопасность Протокол № 24 от 30.12.14, документы предоставил «РусьКапитал». Разрешение на ввод в эксплуатацию №RU 50513104 - 213 PB получено 30 декабря 2014г. Проведены обмеры БТИ. Присвоен почтовый адрес: Московская область, Люберецкий муниципальный район, городское поселение Октябрьский, микрорайон «Западный», ул. Школьная д. 1, корп. 2.

И 30 декабря 2014 г. Администрацией г.п.Октябрьский жилой дом 17-этажный, 672 квартирный, был введён в эксплуатацию. Несмотря на то, что дом абсолютно не пригоден для проживания, в виду отсутствия систем жизнеобеспечения: тепла, воды и света. 

В результате объект исключили из реестра проблемных объектов, руководство г.п.Октябрьский отчиталось в решении проблемы обманутых дольщиков. 

Фактически строительство завершено только на 85%. За полгода с введения дома в эксплуатацию нерегулярно и редко продолжается лишь остекление окон. Из-за отсутствия консервации медленно разрушается крыша дома.

Застройщик объясняет недострой отсутствием финансирования. Так, на собрании дольщиков в феврале 2014 г. учредитель Застройщика Мамонтов О.В. объявил, что средства за инженерные работы перечислены в ООО «РусьКапитал». Документы, подтверждающие данное заявление, не предоставлены. 

Зато Застройщик разослал уведомления об оплате кв.м в случае увеличении площади. Но вот сумму доплаты предложил перечислять на расчетный счет 3-го лица, ООО «Стройперспектива», договорные отношения у большинства дольщиков с данной организацией отсутствуют. Отчет о расходовании средств не предоставляется.  

22.04.2015 был объявлен конкурс на управление многоквартирным домом. (Отменен.)

Инициативная группа дольщиков корпуса ЖК «Квадро», созданная в феврале 2014г., неоднократно обращалась в местную администрацию за помощью к Главе г.п.Октябрьский Терешину А.Н., и к руководителю администрации г.п.Октябрьский Храмцову Б.В., и в Администрацию Люберецкого района Главе Люберецкого района Ружицкому В.П., и в Министерство Строительного комплекса МО, и Прокуратуру Люберецкого района с просьбой провести анализ финансово-хозяйственной деятельности застройщика, принудить его выполнить свои обязательства, оказать помощь в решении вопроса завершения строительных работ, но безрезультативно.

Так, курирующий именно эти вопросы руководитель Администрации г.п.Октябрьский Б.В.Храмцов на каждой встрече с дольщиками говорит о том, что не в состоянии принудить Застройщика достроить дом.

Дольщики второго корпуса ЖК «Квадро»  неоднократно обращались в Министерство строительного комплекса Московской области, уполномоченное осуществлять мероприятия по защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области, с просьбой провести анализ финансовой деятельности Застройщика, оценить финансовое состояние, спрогнозировать риски и предпринять необходимые меры по предотвращению критического положения, в котором невозможно продолжить строительство, но Министерство ограничивалось отписками. 

Ни собрания жителей с Застройщиком и Администрацией, ни обращения участников долевого строительства ведомства, отвечающие за контроль строящихся в долевом участии объектов, НИКАКИХ результатов не дали.

Бессильны оказались перед этой стеной молчания и средства массовой информации - в частности, телеканал «Россия1» («Вести-Москва»), телеканал «Подмосковье 360», - ясно и верно осветившие положение вещей. Ситуация осталась без движения. 

НЕДОСТРОЙ по-прежнему политкорректно называют ликвидацией недоделок. Правда, подписать акт осмотра квартиры на предмет недоделок на сегодняшний день удалось только одному упертому дольщику. Со всеми остальными руководство ООО «Арвиды» необыкновенно талантливо играет в прятки. И посылает. В суд - оформлять собственность через суд, забывая рассказать, что надо оформлять еще и перечень недоделок. В результате у дольщика на руках есть судебное решение о праве собственника, но нет понимания, кто украл радиатор отопления.

Администрация г.п.Октябрьский, помня, что подписали ввод в эксплуатацию экзотического объекта, да накануне ожидаемого указа о переходе полномочий подписывать такие акты исключительно в прерогативу Минстройкомплекса МО, да еще избавили себя от проблемного объекта, также подогревают ажиотаж. Дольщиков просто загоняют в собственники. Основной тезис при этом: «берите, что есть, а то этого не будет». Доля истины в этом, конечно, есть: в отношении Застройщика открыто дело о банкротстве. Но лишь доля. Так как именно этому застройщику Администрация продлевала разрешение на строительство.

А вот в заседании Арбитражного суда Администрация не пришла по собственной инициативе, даже для защиты интересов жителей г.п.Октябрьский (в доме 11 квартир под расселение ветхого жилья).

Кто банкротит Застройщика? 

Это еще один странный поворот этой истории. Нет, это не дольщики. 

31.03.2015 г. Депутат Совета депутатов городского поселения Октябрьский V созыва Савялов Рубен Валерьевич подал Заявление о  признании должника банкротом, Дело № А40-56915/15. Назначено  к рассмотрению в судебном заседании 15.09.2015г. 

Застройщик принял на себя обязательства (по судебному иску Администрации) выплатить владельцам гаражей, подлежащих сносу, стоимость утрачиваемого имущества. Но не выполнил. (Деньги, напомним, в «Руськапитал», т.е. их нет.)

На территории, отведенной под строительство дома, с кадастровым номером 50:22:0020101:65, в недопустимой близости к объекту расположена группа гаражей, 1995 года постройки. Расстояние между стеной крайнего гаража и стеной второго корпуса «Квадро» составляет не более 40 см, что нарушает противопожарные требования безопасности и противоречит строительным нормам (СНиП 2.07.01-89). Строения (гаражи) имеют признаки физического износа конструкций, угрожающие жизни и здоровью людей. 

Участниками долевого строительства неоднократно направлялись коллективные письма с предложением решить данный вопрос, рассмотрев возможные варианты: перенос гаражей, находящихся в пятне застройки (ГСК-27); предоставление участка земли под строительство многоуровневой парковки; возможный выкуп существующих гаражей на льготных условиях.  В силу многолетнего бездействия, как со стороны застройщика, так и со стороны органов местной власти в г.п.Октябрьский данный вопрос остается открытым. Теперь его будут закрывать через Арбитражный суд г. Москвы. И неясно, почему у Главы муниципального образования не хватило красноречия даже собственному депутату объяснить, что у подавших на банкротство граждан с денежными требованиями 4-я очередь, последняя, в которой обычно мало кто что может получить. Не лучше ли было договориться?

И, наконец, соучредитель. ТРАНСМОУД 

История про два застройщика на четыре корпуса известна. Помимо взаимных претензий о невыполненных обязательствах существует иск о 79 квартирах: общество с ограниченной ответственностью «АРВИДА» (далее по тексту - ООО «АРВИДА», истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы к обществу с ограниченной ответственностью «ТРАНСМОУД» (далее по тексту - ООО «ТРАНСМОУД», ответчик) с иском о понуждении заключить договор об участии в долевом строительстве в отношении 79 квартир в строящемся жилом 17-ти этажном многоквартирном доме по адресу: Московская область, Люберецкий муниципальный район, городское поселение Октябрьский, микрорайон «Западный», корпус 3. (Решение) И иск ООО "АРВИДА" с требованием обязать ООО «ТРАНСМОУД» подписать Протокол о распределении жилой площади по Договору соинвестирования от 25.03.2005 г. в редакции дополнительного соглашения к нему № 2 от 10.10.2006 г. (Решение)

Среди дольщиков ходят упорные слухи, что  ООО “Трансмоуд” имеет во втором корпусе 600 квартир по протоколу распределения и готовит уже встречный иск в таком же формате. 

Возникает резонный вопрос: а вот решатся дольщики достроить сами. Так их еще раз обберут? (Напомним, их деньги все еще лежат в «Руськапитал».)

Из-за недобросовестности застройщика и исков о банкротстве строительной компании по просьбе инициативной группы дольщиков создана ревизионная комиссия в июне 2015 г., в состав которой вошли: представители Инициативной группы дольщиков, Администрации г.п.Октябрьский и Главгосстройнадзора. Проведено четыре заседания ревизионной комиссии. Ни одно принятое решение не исполнено. Требования предоставить техническую и финансовую документацию Застройщиком игнорируются. 

Гаражи 30 человек ГСК -27. По оценке 250 тыс.руб. на 2004г.,  800 тыс.руб. на 2014 г. 800 тыс.руб. х 30 гаражей = 24 млн.руб. (по суд. искам 1-1,35 млн. за гараж)

Оплата дольщиками доп. метров – 30 млн.руб.

Сумма исковых требований на 12.08.2015г. к «Арвиде» - 24,525 млн.руб.

КАК ДОСТРОИТЬ?

Сметная стоимость инженерных коммуникаций, включая монтаж теплового узла, строительство распределительного устройства, разводку тепло/водо/электроснабжения по оценке компании ООО "Инженерные сети" на 1 апреля 122 млн.руб., остальные работы - 20-30 млн.руб.

Итого 150 млн.руб.

Вариант 1

1. Интенсифицировать работу с властями, с застройщиком (?) по достройке дома

2. Продажа нежилых помещений первого этажа (зарегистрированы на физ.лицо,  ИП, на Мамонтова)

3. Продажа доли Администрации (11 квартир)

4. В крайнем случае дофинансирование дольщиками путем создания ТСН (ТСЖ)

Но хочется напомнить, что дом введен в эксплуатацию: т.е. никто не может ответить на вопрос – как выполнить работы по подключению квартир к инженерным коммуникациям, если на бумаге уже все проведено. И на горизонте маячит ООО «Трансмоуд».

Вариант 2

Отзыв разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Из минусов: свидетельства о праве собственности на жилые помещения, квартиры, могут быть оспорены. Можно признать в судебном порядке и в последующем зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства (квартиру в будущем). При этом существенным условием для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (квартиру в будущем) является наличие кадастрового паспорта.

Из плюсов: возможность обратиться к Министерству Строительного Комплекса МО с ходатайством о включении в реестр обманутых дольщиков; восстановление ЖК «Квадро» в реестре проблемных объектов; оказание финансовой помощи в завершении строительства.

Предложение юристов: признание дома непригодным для проживания в судебном порядке, обязывание застройщика провести необходимые работы. 

Достраивание дома.

1) Если застройщик не банкрот, то достраивание по исполнительному листу. К сожалению, в индивидуальном порядке подвести коммуникации к одной отдельно взятой квартире сложно. Особенно при декларировании Застройщиком отсутствия финансирования. Поэтому обычно при соблюдении необходимых условий создается ТСН (ТСЖ, ЖСК), которое за дополнительные деньги дольщиков достроит. Цена недостроя - 150 000 000 руб. Неочевидно, как повторно согласовывать инженерно–технические работы с теми службами, которые уже однажды приняли их готовность. После достройки дома ЖСК предъявляет иски администрации и тем дольщикам, которые подписали акт приема передачи без указания несоответствий или не участвовали в достройке дома. Но это после достройки. А где взять исходную сумму, если хотя бы часть дольщиков откажется вносить требуемые средства сразу (от 300 до 700 тыс.руб.)? Т.е. вопрос финансирования снова остается открытым. А сколько дольщиков не заплатят или снизят сумму и по решения суда, обосновав невозможность платежа?

2) Если банкрот - то по очереди кредиторов. При этом возможны различные пути развития событий. В частности, банкротный управляющий может передать дом некоему ЖСК из дольщиков и собственников (а может и не передать), но при этом при очень определенных обстоятельствах: ЖСК создается из дольщиков для достраивания объекта незавершенного строительства, а дом, напомним, сдан в эксплуатацию; есть условие по соотношению стоимости требований имущественных кредиторов, которая не должна превышать долг на 5%, и эту разницу ЖСК будет обязан выплатить (по некоторым оценкам стоимость квартиры увеличится в среднем на 1 000 000 руб.); условие по владению должником земельного участка под домом; и пр.

Кроме того, чтобы влиять на принятие решения, большинство дольщиков должны быть не только имущественными, но и денежными кредиторами. Что не просто.

К сожалению, по всем вариантам прогноз по срокам 2-3 года.

И все у всех будет хорошо, когда дом будет достроен. И даже у дольщика, получившего, наконец, свою квартиру с золотыми по цене квадратными метрами, переплатившего за нее и деньгами, и затянувшимся съемом, и нервными клетками.