Совет Дома

[Egorchick 238]

может распечатать и развесить? У меня дома принтера нет, смогу только в понедельник...

[jylik 230]

А почему бы и нет?!

[Сергей В. 335]

Егор, распечатать и развесить в каждом подъезде нужно. Я сейчас этот текст скопирую, распечатаю и пройдусь завтра по подъездам. Наверное можно в рекламные щиты кинуть эти сообщения

Рейдерство и ТСЖ.doc

[Сергей В. 335]

и ещё немного от Фархада

• Farhad 7-11-14, 23:23 Send PM

   

  создание ТСЖ грозит жителям  сильным повышением кварплаты, как собственникам жилья, так и муниципалам.
  
  За что платит член ТСЖ: Как только вы вступили в ТСЖ, на вас нагружают «расходы по владению недвижимостью»:
  
  1. Расходы на составления паспорта дома. Выполняет частная фирма за большую плату. И не иначе.
  2. Вступительный взнос.
  3. Взносы за капитальный ремонт дома.
  4. Взнос за капитальный ремонт дома.
  5. Налог на недвижимость по рыночной цене (коммерческой цене) стоимости жилья.
  6. Взносы в резервный фонд (на случай аварий, неонлоанных платежей и пр.).
  7. Налог на вашу долю общего имущества ТСЖ (подвалы и чердаки, которые можно сдавать в аренду, лестничные клетки, земля возле дома.
  8. Страховой сбор с квадратных метров вашей квартиры.
  9. Страховой сбор на вашу долю в имуществе ТСЖ.
  10. Налог на прибыль для тех, кто сдаёт квартиру.
  11. Штрафы, налагаемые на ТСЖ (например, за неуплату налогов, нарушение санитарных и строительных норм, пожарной безопасности и т.п.) .
  12. Пени за задержку оплаты чего – нибудь.
  13. Неустойки (за нарушение договора: например, вы наняли ремонтников, но не заплатили в срок).
  14. Налог на землю под домом и около дома. Кстати, после образования ТСЖ дом становится частным домовладением). После принятия нового Налогового Кодекса, плата за землю под частным домовладением сильно возросла.

  Если Вы против навязанного вам ТСЖ, пишите заявления в прокуратуру областную и генеральную.

  Пассивность до добра не доведёт! Финансовую ответственность в «ТОВАРИЩЕСТВЕ» будут нести все - и муниципалы, и собственники.
• Farhad Сегодня, 01:21 Send PM

   

  О С Т О Р О Ж Н О, Т С Ж !

   Мошенничество с созданием ТСЖ нарастает. В этом активно
  принимают участие бывшие сотрудники компании застройщика "Трансмоуд",
  пытающиеся обманным путем получить подписи
  собственников. 

   В соответствии с Жилищным Кодексом РФ (ст.161) мы, собственники
  жилья, с января 2014 г. выбрали способ управления домом – управляющую
  организацию  «Капитал Инвест», с которой каждый собственник  заключил или заключает прямой договор. По мнению специалистов, это
  единственно правильное решение для многоквартирных домов 2013-х гг.
  постройки с социально неоднородным населением,  без износа коммуникаций , без капитального ремонта, в отсутствии свободных
  площадей под аренду (все продано) и т.д.
  Но наш законный выбор способа управления не устраивает
  инициаторов создания ТСЖ: лиц из "Трансмоуда"

   . Не получалось всласть похозяйничать в доме при строительстве дома и продаже квартир. То ли дело
  ТСЖ: мы наворотим – собственники заплатят.

   МЫ ОБЯЗАНЫ И ЭТО НУЖНО ЗНАТЬ.

   Вступая в ТСЖ (ТСЖ -- юридическое лицо), вы берете на себя
  юридическую и материальную ответственность за выполнение взятых на
  себя обязательств. Перечень обязательств членов ТСЖ прописан в Уставе
  (см. Устав). Например: при продаже квартиры помимо документов,
  предусмотренных Гражд. законодательством, члены ТСЖ обязаны
  предоставить покупателю пакет документов по финансовой деятельности
  ТСЖ (кредиты, утвержденные правлением, предполагаемые на годы вперед
  затраты и т.д.) Поскольку фин. деятельность ТСЖ является серьезным
  фактором риска и на практике «темным лесом», многократно увеличилось
  число покупателей, не желающих приобретать квартиры в домах, где
  созданы ТСЖ.
  Председатель и правление ТСЖ, как правило, принимают решения
  о повышении тарифных ставок, оформляют кредиты под залог общего
  имущества ТСЖ и т.д. Председатели ТСЖ, набравшие кредитов и
  скрывающиеся от правосудия, сегодня обычное дело. Далее проблемы с
  банками приходится решать членам ТСЖ.К сожалению, среди жителей нередко нафодятся люди, для которых
  имущество общее, а интересы сугубо личные. Именно эта категория лиц
  рьяно сотрудничает с инициаторами, «обеспечивая» так называемую «инициативу
  жителей». На практике это, как правило, инициатива узкого круга жителей,
  для которых управление домом является средством личной наживы.Организовать ТСЖ, тем более по желанию инициаторов легко – ликвидировать
  трудно. Стоит серьезно отнестись к инициаторам, т.к. в дальнейшем все вопросы придется решать в суде.

[EGOR 566]

и ещё немного от Фархада

• Farhad 7-11-14, 23:23 Send PM

   

  создание ТСЖ грозит жителям  сильным повышением кварплаты, как собственникам жилья, так и муниципалам.[/size]За что платит член ТСЖ: Как только вы вступили в ТСЖ, на вас нагружают «расходы по владению недвижимостью»:[/size]1. Расходы на составления паспорта дома. Выполняет частная фирма за большую плату. И не иначе.[/size]2. Вступительный взнос.[/size]3. Взносы за капитальный ремонт дома.[/size]4. Взнос за капитальный ремонт дома.[/size]5. Налог на недвижимость по рыночной цене (коммерческой цене) стоимости жилья.[/size]6. Взносы в резервный фонд (на случай аварий, неонлоанных платежей и пр.).[/size]7. Налог на вашу долю общего имущества ТСЖ (подвалы и чердаки, которые можно сдавать в аренду, лестничные клетки, земля возле дома.[/size]8. Страховой сбор с квадратных метров вашей квартиры.[/size]9. Страховой сбор на вашу долю в имуществе ТСЖ.[/size]10. Налог на прибыль для тех, кто сдаёт квартиру.[/size]11. Штрафы, налагаемые на ТСЖ (например, за неуплату налогов, нарушение санитарных и строительных норм, пожарной безопасности и т.п.) .[/size]12. Пени за задержку оплаты чего – нибудь.[/size]13. Неустойки (за нарушение договора: например, вы наняли ремонтников, но не заплатили в срок).[/size]14. Налог на землю под домом и около дома. Кстати, после образования ТСЖ дом становится частным домовладением). После принятия нового Налогового Кодекса, плата за землю под частным домовладением сильно возросла.[/size]

  Если Вы против навязанного вам ТСЖ, пишите заявления в прокуратуру областную и генеральную.[/size]

  Пассивность до добра не доведёт! Финансовую ответственность в «ТОВАРИЩЕСТВЕ» будут нести все - и муниципалы, и собственники.[/size]

• Farhad Сегодня, 01:21 Send PM

   

  О С Т О Р О Ж Н О, Т С Ж !

   Мошенничество с созданием ТСЖ нарастает. В этом активно

  принимают участие бывшие сотрудники компании застройщика "Трансмоуд",

  пытающиеся обманным путем получить подписи

  собственников. 

   В соответствии с Жилищным Кодексом РФ (ст.161) мы, собственники

  жилья, с января 2014 г. выбрали способ управления домом – управляющую

  организацию  «Капитал Инвест», с которой каждый собственник  заключил или заключает прямой договор. По мнению специалистов, это

  единственно правильное решение для многоквартирных домов 2013-х гг.

  постройки с социально неоднородным населением,  без износа коммуникаций , без капитального ремонта, в отсутствии свободных

  площадей под аренду (все продано) и т.д.

  Но наш законный выбор способа управления не устраивает

  инициаторов создания ТСЖ: лиц из "Трансмоуда"

   . Не получалось всласть похозяйничать в доме при строительстве дома и продаже квартир. То ли дело

  ТСЖ: мы наворотим – собственники заплатят.

   МЫ ОБЯЗАНЫ И ЭТО НУЖНО ЗНАТЬ.

   Вступая в ТСЖ (ТСЖ -- юридическое лицо), вы берете на себя

  юридическую и материальную ответственность за выполнение взятых на

  себя обязательств. Перечень обязательств членов ТСЖ прописан в Уставе

  (см. Устав). Например: при продаже квартиры помимо документов,

  предусмотренных Гражд. законодательством, члены ТСЖ обязаны

  предоставить покупателю пакет документов по финансовой деятельности

  ТСЖ (кредиты, утвержденные правлением, предполагаемые на годы вперед

  затраты и т.д.) Поскольку фин. деятельность ТСЖ является серьезным

  фактором риска и на практике «темным лесом», многократно увеличилось

  число покупателей, не желающих приобретать квартиры в домах, где

  созданы ТСЖ.

  Председатель и правление ТСЖ, как правило, принимают решения

  о повышении тарифных ставок, оформляют кредиты под залог общего

  имущества ТСЖ и т.д. Председатели ТСЖ, набравшие кредитов и

  скрывающиеся от правосудия, сегодня обычное дело. Далее проблемы с

  банками приходится решать членам ТСЖ.К сожалению, среди жителей нередко нафодятся люди, для которых

  имущество общее, а интересы сугубо личные. Именно эта категория лиц

  рьяно сотрудничает с инициаторами, «обеспечивая» так называемую «инициативу

  жителей». На практике это, как правило, инициатива узкого круга жителей,

  для которых управление домом является средством личной наживы.Организовать ТСЖ, тем более по желанию инициаторов легко – ликвидировать

  трудно. Стоит серьезно отнестись к инициаторам, т.к. в дальнейшем все вопросы придется решать в суде.

Предлагаю расбросать данную статью в почтовые ящики. Но так по требуется много бумаги, то нужно попросить это сделать

УК, так как в их интересах тоже.

[Сергей В. 335]

Да, попросите УК это сделать.. 

[Олег 8831 262]

О С Т О Р О Ж Н О, Т С Ж !

 Мошенничество с созданием ТСЖ нарастает. В этом активно принимают участие бывшие сотрудники компании застройщика "Трансмоуд", пытающиеся обманным путем получить подписи собственников. 

 В соответствии с Жилищным Кодексом РФ (ст.161) мы, собственники жилья, с января 2014 г. выбрали способ управления домом – управляющую организацию  «Капитал Инвест», с которой каждый собственник  заключил или заключает прямой договор. По мнению специалистов, это единственно правильное решение для многоквартирных домов 2013-х гг. постройки с социально неоднородным населением,  без износа коммуникаций , без капитального ремонта, в отсутствии свободных площадей под арен у (все продано) и т.д.

Но наш законный выбор способа управления не устраивает инициаторов создания ТСЖ: лиц из "Трансмоуда". Не получалось всласть похозяйничать в доме при строительстве дома и продаже квартир. То ли дело ТСЖ: мы наворотим – собственники заплатят.

 МЫ ОБЯЗАНЫ И ЭТО НУЖНО ЗНАТЬ.

 Вступая в ТСЖ (ТСЖ -- юридическое лицо), вы берете на себя

юридическую и материальную ответственность за выполнение взятых на

себя обязательств. Перечень обязательств членов ТСЖ прописан в Уставе

(см. Устав). Например: при продаже квартиры помимо документов,

предусмотренных Гражд. законодательством, члены ТСЖ обязаны

предоставить покупателю пакет документов по финансовой деятельности

ТСЖ (кредиты, утвержденные правлением, предполагаемые на годы вперед

затраты и т.д.) Поскольку фин. деятельность ТСЖ является серьезным

фактором риска и на практике «темным лесом», многократно увеличилось

число покупателей, не желающих приобретать квартиры в домах, где

созданы ТСЖ.

Председатель и правление ТСЖ, как правило, принимают решения

о повышении тарифных ставок, оформляют кредиты под залог общего

имущества ТСЖ и т.д. Председатели ТСЖ, набравшие кредитов и

скрывающиеся от правосудия, сегодня обычное дело. Далее проблемы с

банками приходится решать членам ТСЖ.К сожалению, среди жителей нередко нафодятся люди, для которых

имущество общее, а интересы сугубо личные. Именно эта категория лиц

рьяно сотрудничает с инициаторами, «обеспечивая» так называемую «инициативу

жителей». На практике это, как правило, инициатива узкого круга жителей,

для которых управление домом является средством личной наживы.Организовать ТСЖ, тем более по желанию инициаторов легко – ликвидировать

трудно. Стоит серьезно отнестись к инициаторам, т.к. в дальнейшем все вопросы придется решать в суде.

создание ТСЖ грозит жителям сильным повышением кварплаты, как собственникам жилья, так и муниципалам.

За что платит член ТСЖ: Как только вы вступили в ТСЖ, на вас нагружают «расходы по владению недвижимостью»:

1. Расходы на составления паспорта дома. Выполняет частная фирма за большую плату. И не иначе.

2. Вступительный взнос.

3. Взносы за капитальный ремонт дома.

4. Взнос за капитальный ремонт дома.

5. Налог на недвижимость по рыночной цене (коммерческой цене) стоимости жилья.

6. Взносы в резервный фонд (на случай аварий, неонлоанных платежей и пр.).

7. Налог на вашу долю общего имущества ТСЖ (подвалы и чердаки, которые можно сдавать в аренду, лестничные клетки, земля возле дома.

8. Страховой сбор с квадратных метров вашей квартиры.

9. Страховой сбор на вашу долю в имуществе ТСЖ.

10. Налог на прибыль для тех, кто сдаёт квартиру.

11. Штрафы, налагаемые на ТСЖ (например, за неуплату налогов, нарушение санитарных и строительных норм, пожарной безопасности и т.п.) .

12. Пени за задержку оплаты чего – нибудь.

13. Неустойки (за нарушение договора: например, вы наняли ремонтников, но не заплатили в срок).

14. Налог на землю под домом и около дома. Кстати, после образования ТСЖ дом становится частным домовладением). После принятия нового Налогового Кодекса, плата за землю под частным домовладением сильно возросла.

Если Вы против навязанного вам ТСЖ, пишите заявления в прокуратуру областную и генеральную.

Пассивность до добра не доведёт! Финансовую ответственность в «ТОВАРИЩЕСТВЕ» будут нести все - и муниципалы, и собственники.

Рейдерство и ТСЖ. Принятый жилищный кодекс оказался на руку не собственникам жилья, а, как раз, рейдерам. Все очень просто: жильцы нечетко представляют себе механизмы работы Жилищного кодекса РФ, а рейдерам это выгодно. Во-первых, потому что эти люди юридически грамотны, а во-вторых, не так уж и давно вступили в силу новые законы в области недвижимости, которые вмещают в себя много неточностей и противоречий.

Отсюда следует, что, согласно Федеральным законом о государственной регистрации ТСЖ, их регистрирует Федеральная налоговая служба (ФНС). Плюс, товарищество, как некоммерческую организацию, также можно зарегистрировать в Федеральной регистрационной службе (ФРС). В свою очередь, ФРС, перед регистрацией ТСЖ, проводит проверку представленных документов, для установления их законности. Такая процедура выступает гарантом того, что в товарищество войдут только собственники квартир. А ФНС не имеет права заниматься проверкой документов, поэтому в состав ТСЖ (по поддельным бумагам) могут войти и рейдеры.

Цель рейдеров – получить контроль над ТСЖ путем получения большинства голосов на собраниях. Они могут ввести в заблуждение жителей, организовав видимость правильного голосования. Самое главное – получить доверие жильцов. Ценность для рейдеров представляют земля и площади в составе общего имущества, которые можно продать или предложить в аренду, а также средства товарищества. Проведя несложные подсчеты, видим, что бюджет одного ТСЖ (многоэтажный дом) может достигать нескольких миллионов рублей в месяц. Завладев этими средствами, рейдеры уже распоряжаются бюджетом в своих целях, а не на благо дома и жильцов.

Поэтому, во избежание подобных ситуаций, необходимо быть предельно внимательным и осторожным. А, если на собрании уже зазвучали призывы бороться за права жителей, председателю и членам совета нужно держать «ухо востро», возможно, собственность жильцов нафодится под прицелом рейдеров.

[Олег 8831 262]

ПОНЯТИЕ КОММУНАЛЬНОГО РЕЙДЕРСТВА
 
«Коммунальное рейдерство – это захват чужого имущества с целью личного обогащения посредством использования схем, основанных на применении юридических механизмов, при которых задействуются структуры власти либо в активной форме, либо при их бездействии и попустительстве».
 
Обратим внимание на роль административного ресурса в коммунальном рейдерстве. В отличие от иных сфер коммерческой деятельности, в коммунальной сфере рейдерство без привлечения административного ресурса в той или иной его форме практически невозможно. По этому признаку коммунальное рейдерство стоит в одном ряду с рейдреством олигархическим, действующим в национальном масштабе. И в этом нет ничего удивительного, ведь масштаб коммунальной сферы в целом по стране вполне олигархический и может прокормить не меньшее число чиновников, чем, например, экспорт сырья.

 

ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ СУБЪЕКТА РЕЙДЕРСТВА

Частное рейдерство. Здесь рейдером выступает частное лицо или инициативная группа, что определяет ограниченный круг объектов, подвергающихся захвату. Например, это может быть часть долевого имущества (см. также следующий раздел) или руководство ТСЖ.
Коммерческое рейдерство. Организатором и исполнителем этого вида рейдерства выступают строительные, управляющие и эксплуатирующие фирмы. Объектом может быть что угодно: от отдельно взятой квартиры до придомового земельного участка.
 
Государственное (чиновничье) рейдерство. Обычно проводится под видом защиты интересов государства или города. Конкретным исполнителем могут быть строительные фирмы (застройшики), бывшие ДЕЗы или подставные коммерческие структуры, созданные чиновниками. Объектом может быть что угодно: от управления МКД до придомовой территории. Чаще всего объектом выступает управление МКД, но если «упрямое» ТСЖ препятствует этому, то оно также может стать объектом захвата, что, кстати, на практике происходит очень часто.
 

ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ ОБЪЕКТА РЕЙДЕРСТВА
Если не вдаваться в излишнюю детализацию, то объектов рейдерства всего два: имущество и услуги.
Имущество. Это многоквартирные дома, отдельные квартиры, долевое имущество собственников МКД (нежилые помещения), земельные участки.
 
Самый распространенный вид рейдерства по данному критерию – это общедолевая собственность. Объектом захвата могут быть не только помещения внутри дома, пригодные для размещения объектов торговли, сервиса и офисов (например, диспетчерские, которые потом выводятся в другое здание), но и технические (подвалы и чердаки), куда затем делаются отдельные входы. Более того, объектами захвата могут быть даже стены и фундаменты (при переводе жилого фонда в нежилой). Там можно расположить соту мобильной связи, иное радиотехническое или электронное оборудование (на крыше), разместить рекламу (на фасаде) и получать деньги за сдачу в аренду рекламного места.
 
Но самый вожделенный захват для рейдеров – это земельные участки. Здесь возможны два варианта. Первый: незаконный захват земель свободного назначения или общего пользования (жилых дворов). Второй: перевод земель общего пользования в статус земель свободного назначения. Пока не началось организованное межевание земли, этот вид рейдерства еще не приобрел массового характера, но обязательно приобретет, вне всякого сомнения. Субъектом же в этом виде рейдерства однозначно выступит чиновничество. В отличие от, например, захвата управления, требующего дальнейшего контроля и не всегда однозначно прибыльного, этот вид не требует долгосрочных усилий: отнял – продал – деньги в карман. Можно смело сказать: это розовая мечта чиновника и мы, к сожалению, в недалеком будущем будем иметь возможность убедиться в этом в национальном масштабе.
 
Услуги. Как объект рейдерства - это управление МКД и подряды на эксплуатацию, ремонт и т.п. Пока этот вид имеет тенденцию стать в ближайшее время лидером по распространенности. Обычно захват управления МКД происходит при выборе способа управления (в старом фонде) или при сдаче МКД или смене правления в ТСЖ и ЖСК (в новом фонде).
 
 ПО СТЕПЕНИ ОВЛАДЕНИЯ ЧУЖИМ ИМУЩЕСТВОМ
Захват власти. Речь идет о захвате ключевых постов в ТСЖ (председатель, члены правления) с целью управления чужим имуществом (МКД), которое является материальным ресурсом для получения дохода. Интересно, что в принципе захват управляющей организации путем смены состава правления или овладение акциями УК может привести к повышению качества обслуживания и в дальнейшем не вызывать у собственников возражения. Однако в большинстве случаев такой захват производится как раз в тех случаях, когда рейдер заранее знает, что не сможет составить конкуренцию другим компаниям (иначе получить дом в управление можно и на законом основании). Поэтому, захвату управления часто соответствует полузаконная (серая) схема.
 
Захват имущества. Чаще всего это изъятие из владения общедолевой собственности и других активов: инвестиционный контракт, права на освоение земельного участка и т.п. Если изъятие удалось, то возможны два варианта дальнейших событий. Первый: отчуждение имущества невозможно. Второй: оформление изъятого имущества в собственность, отчуждение, передача в чужое владение (перепродажа).
 
 ПО ОТНОШЕНИЮ К ОБЪЕКТУ РЕЙДЕРСТВА
Навязывание услуг. Это естественное продолжение рейдерского захвата, собственно ради этого все и делалось. В зависимости от того, что захвачено, услуги навязываются собственникам со стороны нового правления ТСЖ или упрямому ТСЖ со стороны управляющей организации. В первом случае это навязывание способа управления, выбора управляющей компании, контроля за финансами ТСЖ. Во втором – навязывание услуг ТСЖ со стороны управляющей организации и тарифы на эти услуги (но не тарифы на поставку ресурсов).
 
Компенсация отобранного имущества. Это собственно, цена обмана, если жильцы на него «повелись». Здесь возможны два варианта: неадекватная компенсация и отсутствие всякой компенсации.
 
 ПО ВОВЛЕЧЕННОСТИ В РЕЙДЕРСТВО ОРГАНОВ ВЛАСТИ
Привожу эту классификацию без пояснений
Бездействие или попустительство ОМСУ, представителя муниципального собственника
Активное вовлечение ОМСУ, представителя муниципального собственника
Вовлечение судебных органов, силовых структур.
 
С целью максимальной актуализации, я опустил в данной классификации несущественные, на мой взгляд, или общие и для других видов рейдерства критерии, такие как степень законности рейдерства, степень причинения вреда (собственникам жилья), степень получаемой выгоды (рейдером).

[Олег 8831 262]

Человеческий фактор

В некоторых случаях успешных рейдерских атак становится очевидно: если бы в этом доме при всех тех же условиях люди думали по-другому, захвата не произошло.

Не секрет что одним из благоприятных условий для коммунального рейдерства является пассивность подавляющей части собственников жилья. Такие дома и захватывать не надо. Это как в 1917 году: не было никакой революции (в отличие от марта), большевики подняли с мокрой брусчатки то, что просто валялось. Действительно, абсолютному большинству жильцов сегодня неважно, кто управляет жильем и собирает с них деньги. Конечно, это не единственная причина, и, возможно, не главная: у населения нет знаний, нет средств на юридическую помощь, но зачастую нет и желания отстаивать свои права. Большинство уверены, что суды стоят на стороне властных структур и богатых строительных фирм, а архивные документы на здание достать невозможно. И в этом они правы. Неправы они в том, что мирятся с этой ситуацией, расслабляются, что, в конце концов, и ждет от них недремлющий и вездесущий рейдер. Чтобы огорчить его, свести на нет все его накачанные административным ресурсом усилия, члены совета перманентно заботиться о следующем.

 

1.      Собственникам необходимо научиться оценивать ситуацию в совете дома с позиции потенциального рейдера, превентивно анализировать возможные угрозы. Как – это уже вопрос жилищного просвещения, некоммерческих структур, которые этим занимаются.

 

2.      Необходимо оказывать поддержку избранному жильцами правлению и председателю. Вообще, каждый, кто отстаивает права своего  совета и дома должен чувствовать поддержку коллектива. Надо помнить, что обычно атаке рейдеров подвергается одиночная жертва или «ослабленная особь».

 

3.      Борьбу с рейдерством надо расценивать не как борьбу за справедливость, а как борьбу двух команд (коммерческих) за получение выгоды. Именно так подходят к вопросу рейдеры в плане психологии. Совету нужно осознать финансовые выгоды управления своей собственностью.

[Олег 8831 262]

Распространенные технологии рейдерства
в жилищной сфере

Захват технических документов на многоквартирный дом. Ранее обслуживающая жилье организация не отдает документы новой УК, работать в подобных условиях крайне сложно.

Расклеивание листовок, порочащих организацию-конкурента. «Черный пиар» может использоваться как по отношению самой организации, так и ее руководителей. Например, в многоквартирных домах ,  появлялись листовки: «Все директора УК — воры!» Нередко клевета распространяется не с помощью бумаги, а распущенных слухов («сарафанного радио»).

Распространение двойных счет-квитанций на оплату жилищно-коммунальных услуг.Организация, желающая захватить дом, разбрасывает свои квитанции с собственными банковскими реквизитами, по которым часть жильцов по ошибке оплачивает «коммуналку».

В результате законно обслуживающее объект юрлицо оказывается не в силах рассчитаться за поступающие коммунальные ресурсы. При этом сам рейдер занимается лишь «сбором платежей», не предоставляя каких-либо услуг жильцам.

Создание фиктивного ТСЖ. В ряде случаев рейдер  создает фиктивное ТСЖ. С помощью марионеточного председателя фиктивного ТСЖ  рейдеру легко манипулировать домом на вполне «законных» основаниях, например — передать его на обслуживание «нужной» управляющей компании.

 Это широко практикуется строительными фирмами для захвата многоквартирного дома. Председателями таких товариществ зачастую становились родственники директоров строительных фирм, ранее занимающиеся возведением данных объектов. В настоящее время эту технологию успешно перенимают некоторые управляющие компании.

[Олег 8831 262]

Мой вариант положения о совете МКД . 

Текст получился достаточно большой, так как формировался по принципу «вычеркнуть ненужное всегда проще, чем написать нужное». Кроме прочего, я попытался описать один из вариантов выплаты вознаграждения председателю и членам совета .

 

Утверждено

 

решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

(протокол от___  2014 г. № 1)

 

 

 

Положение

о Совете многоквартирного дома,

расположенного по адресу

_________________________________________________

 

Термины и определения

 

В тексте настоящего Положения используются следующие сокращенные определения и аббревиатуры:

- ЖК РФ – Жилищный кодекс Российской Федерации;

- МКД – многоквартирный дом, расположенный по адресу:                                                
                                                                                                                                                               ;

- Собственники – совершеннолетние и дееспособные собственники жилых и нежилых помещений, расположенных в МКД, законные представители несовершеннолетних и недееспособных собственников и юридические лица, владеющие помещениями в МКД;

- Совет – совет многоквартирного дома, избираемый и действующий в соответствии со статьей 161.1 ЖК РФ;

- УО – организация, осуществляющая управление МКД.

 

1. Общие положения

 

1.1.    Совет многоквартирного дома (Совет) создается по решению Общего собрания и является полномочным представительным органом, действующим от имени и в интересах Собственников.

1.2.    Совет избирается из числа Собственников или проживающих в данном доме общим собранием Собственников.

1.4.    Совет в своей деятельности руководствуется ЖК РФ, другими законодательными и нормативными правовыми актами Российской Федерации, , решениями общего собрания Собственников и настоящим Положением.

1.5.    Совет взаимодействует с организацией, осуществляющей управление МКД (далее – УО), жилищными объединениями граждан различных организационно-правовых форм, администрацией района, администрацией рабочего поселка Октябрьский, другими органами исполнительной власти.

1.6.    Регистрация Совета в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.

 

2. Цели создания Совета

 

Совет создан для реализации следующих целей:

2.1.    Обеспечение выполнения решений общего собрания Собственников.

2.2.    Разработка предложений по вопросам планирования управления МКД, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в МКД.

2.3.    Осуществление контроля объема, качества и своевременности оказания услуг и выполнения работ по управлению МКД, содержанию и ремонту общего имущества в МКД, а также коммунальных услуг, предоставляемых Собственникам и пользователям помещений МКД.

2.4.    Осуществление эффективного взаимодействия Собственников с УО и органами местного самоуправления.

2.5.    Информирование Собственников по вопросам, касающимся управления МКД.

 

 

 

3. Функции Совета

 

Совет МКД:

3.1.    инициирует проведение общего собрания Собственников с вынесением на него любых вопросов, решение которых нафодится в компетенции собрания;

3.2.    обеспечивает соблюдение всех предусмотренных законодательством процедур и формальностей, связанных с проведением и принятием решения общего собрания Собственников, инициированного Советом;

3.3.    выносит на общее собрание Собственников в качестве вопросов для обсуждения предложения:

-  о порядке пользования общим имуществом в МКД, в том числе земельным участком, на котором он расположен;

-  о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД;

-  о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых Собственниками в отношении общего имущества в МКД и предоставления коммунальных услуг;

-  по вопросам компетенции Совета;

-  по вопросам компетенции избираемых комиссий;

-  по другим вопросам, касающимся МКД, принятие решений по которым не противоречит действующему законодательству;

3.4     представляет Собственникам предложения по вопросам планирования управления МКД, организации такого управления, содержания и ремонта имущества в МКД;

3.5.    представляет Собственникам до рассмотрения на общем собрании Собственников свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом собрании. В случае избрания в МКД комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется Советом совместно с такой комиссией;

3.6.    осуществляет контроль за оказанием услуг и выполнением работ по управлению Многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в МКД и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества, для чего:

- запрашивает у УО и проверяет показания общедомовых приборов учета ресурсов и проводит анализ соответствия им начисляемых платежей с последующим информированием Собственников;

- запрашивает у УО отчеты, акты технического освидетельствования, ремонта и реконструкции общедомовых инженерных сетей;

- наблюдает за принятием мер по обеспечению сохранности общего имущества многоквартирного дома, его целевым использованием, техническим обслуживанием и эксплуатацией;

- согласовывает условия использования сторонними организациями общих помещений и конструкций дома для размещения оборудования, рекламных конструкций для последующего утверждения этих условий общим собранием Собственников;

- контролирует обеспечение УО полноты и сохранности технической документации на МКД;

3.7.    представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме отчет о проделанной работе;

3.8.    участвует в разработке и реализации мер по повышению уровня безопасности и комфортности проживания в МКД, в том числе в части обеспечения соблюдения санитарно-гигиенических, противопожарных, экологических и иных нормативов всеми причастными лицами;

3.9.    информирует Собственников по вопросам:

-  проведения общих собраний Собственников по инициативе Совета;

-  взаимодействия с Собственниками и пользователями помещений в МКД;

-  своевременности и полноты предоставления УО информации о деятельности по управлению МКД;

3.10.  проводит опросы (анкетным или другим методом) с целью оценки качества работы УО, подготовки плана работы Совета, учета замечаний, предложений Собственников и выявления проблемных вопросов по управлению Многоквартирным домом;

3.11.  оказывает информационную и методическую помощь Собственникам по вопросам соблюдения и реализации их прав и законных интересов в сфере ЖКХ применительно к МКД;

3.12.  принимает меры общественного воздействия на Собственников, нарушающих правила пользования помещениями и объектами общего пользования МКД, санитарно-гигиенические нормы, а также на Собственников, несвоевременно имеющих задолженность по коммунальным и другим платежам, связанным с проживанием в МКД, его содержанием и ремонтом;

3.13.  самостоятельно или с участием УО принимать меры к предотвращению фактов самовольного строительства, устройства погребов, самовольной установки гаражей, перепланировки квартир и мест общего пользования, ущемляющих права Собственников или наносящих вред общему имуществу МКД, фактов вырубки (повреждения) зеленых насаждений, парковки автотранспорта на газонах;

3.14.  содействует поддержанию культуры межличностных взаимоотношений Собственников и пользователей помещений МКД, повышению уровня их социальной ответственности;

3.15.  инициализирует и принимает участие в организации субботников и других мероприятий, направленных на поддержание порядка и благоустройство МКД и прилегающей территории;

3.16.  обеспечивает хранение документов, касающихся управления МКД, общих собраний Собственников, деятельности Совета, а при необходимости – технической документации на МКД;

3.17.  выполняет в интересах Собственников иные функции, не противоречащие действующему законодательству РФ , решениям общего собрания Собственников и настоящему Положению.

Совет может вступать в различные ассоциации, некоммерческие партнерства и иные добровольные объединения, имеющие отношение к сфере деятельности Совета.

 

4. Председатель Совета

 

Председатель Совета избирается из числа членов Совета на общем собрании Собственников.

Председатель Совета осуществляет руководство текущей деятельностью Совета и подотчетен общему собранию Собственников.

В рамках осуществления своих полномочий председатель Совета:

4.1.    от имени Собственников и в их интересах ведет переговоры с УО относительно условий договора управления МКД;

4.2.    доводит до сведения Собственников результаты переговоров по вопросам, указанным в п. 4.1 настоящего Положения, путем проведения общего собрания или размещения информации на сайте МКД в сети Интернет или на информационных стендах в подъездах МКД;

4.3.    на основании доверенности, выданной Собственниками, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания Собственников, договор управления МКД или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 ЖК РФ. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от УО копии этого договора;

4.4.    осуществляет контроль за выполнением УО обязательств, предусмотренных ЖК РФ, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении УО обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 ЖК РФ;

4.5.    на основании доверенности, выданной Собственниками, выступает в суде в качестве представителя Собственников по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг;

4.6.    утверждает (после обсуждения Советом) план работ по текущему ремонту общего имущества МКД и благоустройству прилегающей территории, лимиты расходования средств на эти работы, согласовывает корректировки и плана таких работ;

4.7.    согласовывает (после обсуждения Советом) договора на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, договоров на передачу в пользование общего имущества Собственников, утверждает размеры платы за пользование этим имуществом;

4.8.    участвует в комиссиях по осмотру дома, прилегающей территории, коммуникаций, другого общего имущества МКД, с целью оценки состояния и определения потребности в текущем и капитальном ремонте, либо делегирует эти полномочия другому члену Совета, участвует в составлении и подписании акта технического состояния МКД;

4.9.    согласовывает дефектные ведомости, перечни и сметы на выполнение ремонтных и других работ, связанных с содержанием МКД;

4.10.  участвует в приемке выполненных работ по содержанию, текущему, капитальному ремонту общего имущества в МКД с подписанием актов выполненных работ либо делегирует эти полномочия другому члену Совета;

4.11.  при выявлении факта проведения в МКД или на придомовой территории несанкционированных работ информирует УО и принимает меры по выяснению обстоятельств, а при выявлении возможности нанесения ущерба имуществу Собственников принимает меры для прекращения таких работ;

4.12.  от имени Собственников обращается в УО, администрацию рабочего поселка Октябрьский, другие органы исполнительной власти поселка и иные организации по вопросам, относящимся к компетенции Совета;

4.13.  подписывает решения, принятые Советом, и протоколы заседаний Совета.

В случае прекращения полномочий председателя Совета до момента прекращения полномочий совета его функции в каждом конкретном случае передаются одному из членов совета по документально оформленному решению Совета, подписанному не менее чем половиной действующих членов Совета

 

5. Состав и порядок формирования Совета

 

5.1.    Члены Совета и его председатель избираются на общем собрании Собственников.

5.2.    Список кандидатов в Совет составляется инициатором общего собрания Собственников по результатам собраний Собственников каждого из подъездов и самовыдвижения. Любой дееспособный Собственник или житель дома в возрасте не моложе 18 лет имеет право выдвигать свою кандидатуру в члены Совета дома. Собственники – юридические лица имеют право выдвигать своего представителя. Выдвижение кандидатов заканчивается не позднее, чем за 2 дня до даты проведения общего собрания Собственников.

5.3.    Количество избранных членов Совета должно быть не менее пяти; от каждого подъезда при избрании в Совете должно быть, по возможности, не менее одного и не более трех кандидатов. Количество представителей собственников нежилых помещений не регламентируется.

5.4.    Совет дома возглавляется Председателем. Порядок избрания, полномочия и функции Председателя Совета определяются ЖК РФ и настоящим Положением.

5.5.    Совет действует с даты принятия на общем собрании Собственников решения об избрании Совета до переизбрания или окончания срока полномочий.

5.6.    Совет подлежит переизбранию на общем собрании Собственников каждые два года. По истечении двух лет с момента избрания Совет информирует Собственников о предстоящем прекращении его полномочий и инициирует проведение общего собрания Собственников для избрания нового Совета. Если по какой-то причине общее собрание не будет проведено, или новый состав Совета на нем не будет избран, по истечении 3 лет с момента избрания полномочия Совета автоматически прекращаются. В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей Совет может быть досрочно переизбран на общем собрании Собственников.

5.7.    В случае принятия на общем собрании Собственников решения о создании товарищества собственников жилья, Совет действует до избрания правления товарищества собственников жилья.

5.8.    Любой член Совета может быть досрочно исключен из его состава:

-  на основании личного заявления, поданного на имя председателя Совета;

-  по решению общего собрания Собственников;

-  по решению Совета, в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) обязанностей, при этом за исключение должно проголосовать не менее 2/3 от действующего на момент голосования состава Совета;

 

 

6. Комиссии собственников помещений

 

6.1.    Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению МКД, могут избираться комиссии Собственников, которые являются коллегиальными совещательными органами управления МКД.

6.2.    Комиссии Собственников избираются по решению общего собрания Собственников или по решению Совета.

6.3.    Совет не обязан организовывать и проводить собрание по избранию комиссии по требованию собственников, УО или органов администрации поселка.

6.4.    Комиссии могут выносить результаты своей работы на рассмотрение Совета или общего собрания Собственников, независимо от того, по чьему решению они избраны. Заключения комиссий носят рекомендательный характер.

 

7. Порядок работы Совета

 

7.1.    Заседание Совета может быть собрано по предложению одного из членов Совета или председателя.

7.2.    Председатель обязан созывать Совет не реже, чем один раз в три месяца.

7.3.    Место и время заседания Совета определяется председателям и сообщается членам Совета лично либо по телефону. Сообщение о предстоящем плановом заседании Совета с указанием места и даты публикуется на сайте дома не менее чем за 5 дней до назначенной даты. Внеплановые (экстренные) заседания могут проводиться в исключительных случаях с оповещением членов Совета за 1 день до дня заседания.

7.4.    Совет может принимать решения по любым вопросам своей компетенции, если в заседании приняли участие не менее половины действующих членов Совета. Решения принимаются путём голосования простым большинством. В случае, если по вопросу, поставленному на голосование, "за" и "против" подано равное число голосов, голос председателя является решающим, либо принятие решения по данному вопросу откладывается.

7.5.    Решения Совета дома, принятые в рамках его компетенции, обязательны для исполнения всеми Собственниками и могут быть отменены только другим решением Совета или общим собранием Собственников. В случае несогласия с решением Совета председатель или любой из членов Совета может изложить в протоколе особое мнение и информировать об этом Собственников путем размещения информации на сайте дома или любым другим законным способом.

7.6.    Если решение Совета относится к неопределенному кругу лиц, то оно подлежит обнародованию путем размещения соответствующей информации на информационных стендах в общедоступных местах дома (в лифтовых холлах на первых этажах подъездов) и на сайте дома в сети Интернет. Если принятое Советом решение относится к ограниченному кругу лиц, оно должно быть доведено до сведения соответствующих лиц в письменной форме.

7.7.    Любой Собственник может присутствовать на заседании Совета без права решающего голоса при наличии технической возможности.

 

8. Организация делопроизводства Совета

 

8.1.    Решения Совета дома оформляются протоколом в произвольной форме, который подписывается председателем Совета.

8.2.    Совет осуществляет хранение документации, связанной со своей деятельностью и с проведением общих собраний Собственников:

-  листы регистрации вручения (направления заказным письмом) уведомлений о проведении общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме;

-  листы регистрации вручения бланков решений собственников помещений в Многоквартирном доме для голосования (в случае проведения общего собрания в форме заочного голосования);

-  заполненные собственниками бланки голосований (решений собственника)  для заочной формы принятия решения;

-  схемы распределения долей Собственников в праве общей собственности на общее имущество в МКД на дату проведения общего собрания;

-  протоколы решений общего собрания Собственников;

-  доверенности представителей Собственников на право голосования на общем собрании;

-  журнал регистрации протоколов общих собраний Собственников;

-  контрольный экземпляр положения о Совете, заверенный председателем, секретарем и членами счетной комиссии собрания, принявшего Положение;

-  протоколы заседаний Совета;

-  журнал регистрации протоколов заседаний Совета;

-  доверенности, выданные председателю Совета Собственниками;

-  договоры управления Многоквартирным домом и договоры, указанные в частях 1 и 2 ст. 164 ЖК РФ, заключённые на основании доверенностей, выданных Собственниками;

-  акты, подписанные председателем Совета или другими лицами по его довренности или по решению Совета;

-  книга учёта обращений в Совет Собственников и жителей МКД;

-  переписка по вопросам деятельности Совета и управления МКД;

-  техническая документации на МКД (при необходимости).

Все документы хранятся у действующего председателя. Председатель и члены совета не имеют права передавать кому бы то ни было имеющиеся в распоряжении Совета персональные данные собственников дома либо документы, содержащие такие сведения, а также разглашать персональные данные собственников любым другим образом.

8.3.    Расходы, осуществляемые Советом для организации и проведения общих собраний и иных мероприятий, проведенных в пределах компетенции Совета и направленных на организацию управления МКД и содержания общего имущества многоквартирного дома в надлежащем состоянии, могут быть возмещены из средств, предназначенных для обслуживания и текущего ремонта МКД, по решению общего собрания Собственников. Совет обязан отчитаться о расходовании этих средств в рамках своего ежегодного отчёта перед собственниками.

 

9. Взаимодействие Совета с  УО.

 

9.1.    Во всех случаях взаимодействия с УО, Совет действует исключительно в интересах Собственников, исходя из предпосылки, что эти интересы заключаются в содержании, обслуживании, ремонте  и использовании общедомового имущества в соответствии с требованиями законодательства и решениями общего собрания Собственников на максимально выгодных для Собственников условиях. Содержание и облуживание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства является безусловным приоритетом.

9.2     УО обращается по возникающим в процессе управления и обслуживания МКД вопросам к Председателю Совета, который доводит предложения УО до сведения Совета и созывает Совет не позднее, чем через 30 дней с даты поступления предложения от УО. Для всестороннего рассмотрения предложения УО, Совет может запросить дополнительную информацию от УО, органов местного самоуправления, а также избрать комиссию из числа собственников для подготовки заключения по полученным предложениям.

После обсуждения предложений УО Совет, с учётом мнения созданных по этому вопросу комиссий (если таковые были созданы), предоставляет собственникам своё заключение по поводу предложений УО, выносит их на рассмотрение общего собрания Собственников либо направляет в адрес УО мотивированный отказ в вынесении предложения УО на обсуждение Общим собранием Собственников.

В случае вынесения предложения УО на обсуждение Общим собранием Собственников, результат голосования в течение 5 дней после оформления протокола собрания доводится до УО в письменном виде под роспись уполномоченного лица или заказным письмом, с обязательным предоставлением копии протокола, заверенной подписью Председателя или членов Совета дома.

В случае, если Совет принял решение не выносить предложения УО на рассмотрение общего собрания Собственников, Совет должен в пятидневный срок со дня принятия такого решения направить в УО письменный ответ с изложением причин отказа. Ответ может быть передан под роспись ответственному лицу либо направлен заказным письмом.

9.3.    Члены Совета и председатель Совета  имеют право получать от УО какие бы то ни было, подарки, льготы без соответствующего решения общего собрания Собственников.

9.4.    Иные аспекты взаимодействия Совета и председателя Совета с УО регулируются договором управления, заключаемым с УО на основании решения общего собрания собственников.

9.5.    Совет имеет право, но не обязан объявлять и организовывать общее собрание Собственников по предложению УО.

 

10. Взаимоотношения Совета и Собственников.

 

10.1   Совет и его председатель в своей деятельности не должны руководствоваться никакими интересами, отличными от интересов Собственников.

10.2.  Совет и его председатель могут осуществлять действия только в отношении управления, обслуживания, содержания, ремонта и использования общего имущества многоквартирного дома, а также качества и стоимости предоставления собственникам коммунальных услуг.

10.3. Совет и его председатель могут предоставлять собственникам по их письменному запросу разъяснения по поводу рекомендаций и решений Совета. Совет и его председатель не несут никаких обязательств в отношении имущества собственников, кроме предусмотренных законодательством.

10.4. Собственники могут обращаться к членам Совета с предложениями, замечаниями и жалобами, касающимися содержания, обслуживания, ремонта общего имущества многоквартирного дома, а также по другим вопросам, входящим в компетенцию Совета. Такое обращение может быть сделано лично или в письменном виде. Члены Совета и Председатель не обязаны давать письменные разъяснения и отзывы на предложения и обращения собственников.

Совет имеет право, но не обязан объявлять и организовывать общее собрание по требованию отдельных Собственников.

 

11. Выплата вознаграждения председателю и членам Совета

 

11.1.  Председатель и члены Совета имеют право на получение вознаграждения за работу, выполняемую в соответствии с настоящим Положением.

11.2.  Размер вознаграждения, выплачиваемого председателю и членам Совета, определяется решением общего собрания Собственников. Решение о размере вознаграждения принимается простым большинством от числа Собственников, принявших участие в голосовании.

11.3.  Вознаграждение выплачивается из средств, предназначенных на обслуживание и текущий ремонт МКД.

11.4.  Вознаграждение выплачивается в форме скидки, предоставляемой на ежемесячную плату за обслуживание и текущий ремонт МКД.

11.5.  Размер вознаграждения, выплачиваемого председателю или члену Совета, может быть уменьшен решением Совета, принятым простым большинством от действующего на момент голосования количества членов Совета, или решением общего собрания Собственников.

 

12. Внесение изменений и дополнений в Положение о Совете

 

Внесение изменений и дополнений в настоящее Положение осуществляется на основании решения общего собрания Собственников, принятого простым большинством голосов.

 

пгт Октябрьский,

 «__» __________ 2014 года

Решение

собрания жителей по выбору старшего подъезда

(заместителя старшего подъезда)

дома № 2 подъезда 1-8 по ул Спортивная

пгт Октябрьский

На собрании присутствовали __ проживающих в подъезде, в том числе собственников –жителей муниципальных квартир  – ________.Собрание набрало кворум и признано правомочным т.е. присутствовало более 51 %  жителей.

 

Повестка дня:

1.     Выборы уполномоченного представителя подъезда (старшего подъезда) в орган управления домом; 2.     Выборы заместителя старшего подъезда;

3.     Сформировать орган управления домом – домком из старших по подъездам в количестве 8 (восьми) человек. Председатель домкома избирается из числа избранных старших подъезда на первом заседании домкома.

4.     Довести решение жителей дома о создании домкома для реализации самоуправления жителей до управляющей организации «Капитал Инвест» и главы«Октябрьский».

 

             принята большинством присутствующих на собрании

             («За» __ участников из __, «Против» нет, «Воздержался» - _).

Решения собрания по вопросам повестки дня:

1.     По первому вопросу повестки дня большинством голосов «Уполномоченным представителем подъезда (старшим подъезда) в орган управления домом» избрать ________________________________  («За» - ___ , «Против» - __, «Воздержался» - нет).

 

2. По второму вопросу повестки дня большинством голосов «заместителем старшего подъезда) избрать ___________________________ («За» - ____ , «Против» - ___ , «Воздержался» - ___  )_.

 

3.     По третьему вопросу повестки дня большинством голосов  («За» - ____ голосов, «Против» - ___ голосов, «Воздержался» - ___ голоса принято решение: Сформировать орган управления домом – домком из старших по подъездам в количестве 8 (восьми) человек. Председатель домкома избирается из числа избранных старших подъезда на первом заседании домкома.

 

4.     По четвертому вопросу повестки дня большинством голосов  («За» - ____ голосов, «Против» - ___ голосов, «Воздержался» - _принято решение: Довести решение жителей дома о создании домкома для реализации самоуправления жителей до управляющей организации «Капитал Инвест» и главы«Октябрьского».

 

Председатель собрания:

Секретарь собрания:

 

 

 

 

пгт Октябрьский

___________________  (дата и месяц прописью)

 

 

 

 

 

Доверенность

 

Настоящим я, _________________________________________________________________, проживающий по адресу: _______________д. 2, кв. _______, собственник квартиры по вышеуказанному адресу доверяю _________________________________________________________________, проживающему по адресу:____________, д. 2, кв ______, паспорт № ______________________, выдан _________________________________________________, представлять мои интересы на общих собраниях собственников, голосовать по всем вопросам повестки дня, делать предложения, выдвигать кандидатуры в Совет дома и ревизионную комиссию и инициировать их переизбрание по предварительному устному согласованию со мной.

 Подпись ______________________________________________ ________________ удостоверяю. Ф.И.О. доверенного лица подпись

 Доверенность выдана сроком на _________________________ (не более трех лет) __________________________________                                            _________________________

Ф. И.О. доверителя полностью подпись 

[Олег 8831 262]

Положение о Совете многоквартирного дома

Существуют различные мнения относительно необходимости такого документа, как Положение с совете МКД и о том, что должно быть в нем отражено. Кто-то считает, что оно совершенно не нужно, кто-то, наоборот, что без него Совет МКД существовать просто не может. Соответственно, о том, что должно содержаться в этом документе, также существует широчайший спектр мнений.

Тем, кто хочет и может обойтись без Положения о совете МКД, я желаю удачи, а для тех, кто считает, что этот документ нужен, и для тех, кто еще не определился, я постарался проанализировать самые разные его варианты  и привожу здесь как результаты этого анализа (в форме вопросов и ответов), так и   проект текста этого Положения.

 Зачем нужно Положение о совете многоквартирного дома?

Надо сказать, что такой документ, как Положение о совете МКД, ни в одном законодательном акте, насколько мне известно, не упоминается, так что к обязательным он ни в коем случае не относится. Для чего же плодятся варианты этой ненужной бумажки?
Во первых, у нас в стране (и не только у нас) принято формализовать и расписывать самые разные вещи – это чисто субъективный, но немаловажный фактор.
Во вторых, то, что написано о Совете МКД в ЖК РФ, местами не слишком конкретно, а местами оставляет большой простор для воображения – и это уже объективная реальность, данная нам в ощущениях. ЖК РФ, как любой кодекс, написан «на все случаи жизни», поэтому в конкретных условиях он требует уточнения и конкретизации. Кроме того, наличие Положения о совете МКД, принятого общим собранием, подразумевает наличие правил игры, одобренных собственниками, что частенько бывает немаловажно.

 Что должно быть в Положении о совете многоквартирного дома?

 

На этот вопрос существует масса вариантов ответа, начиная от совершенно неприемлемых (см. далее «Чего не должно быть…»), до варианта, когда в Положение записывают все, вплоть до порядка проведения заседаний совета.
Я рекомендую включать в Положение о Совете МКД следующее:
- Порядок избрания Совета МКД. Несмотря на то, что этот порядок определен Жилищным кодексом, есть масса обстоятельств, требующих уточнения и конкретизации. Например, порядок включения кандидатур в список голосования (этот вопрос будет рассмотрен более подробно рассмотрен в разделе, касающемся проведения общего собрания), количество членов совета, а также представительство в Совете (начиная от жестко заданного количества представителей от каждого подъезда и заканчивая полным отсутствием ограничений).
- Функции Совета МКД. Здесь можно просто переписать то, что есть в статье 161.1 ЖК РФ, а можно попытаться расширить список, включив в него, например, такие «необязательные» функции, как информирование собственников о деятельности Совета и УК, о работах, проводящихся в доме, создание и поддержка сайта МКД, хранение документов, организация проведения субботников и многое другое.
- Функции председателя совета МКД. Ситуация аналогичная – функции расписаны в ЖК РФ, но всегда есть простор для воображения.
- Размер и общий порядок выплаты вознаграждения председателю и членам совета МКД. Естественно, в зависимости от размера дома, выполняемых функций и личных качеств тех, кто готовит положение о совете, варианты могут быть самые разные – от работы «за идею» до выплаты вполне приличной зарплаты. Обычно вознаграждение выплачивается каким-либо образом через управляющую компанию (это должно быть отражено в договоре управления). Размер вознаграждения может быть указан в положении прямо или опосредованно, но в любом случае голосование по вопросу выплаты вознаграждений должен быть выставлен на голосование общим собранием отдельно.
- Порядок и условия лишения полномочий членов и председателя совета.

Чего не должно быть в Положении о совете многоквартирного дома?

В положении о совете МКД не должно быть:
- Функций управляющей организации. Нередко в положении прописывают порядок сдачи-приемки выполненных работ, обязанности УК по согласованию различных договоров и т.п. Это неправильно, т.к. положение о совете МКД является внутренним документом дома и не является обязательным для выполнения УК. Эти вопросы должны быть прописаны в договоре управления МКД. Если же они оказались включены в положение, в договоре должна быть ссылка на данное положение.
- Передачи функций УК совету дома. Нередко в положениях, разработанных управляющими организациями, за советом дома и его председателем закрепляются такие обязанности, как регулярное инспектирование помещений, информирование УК, «выбивание» денег из должников и т.п. Это все относится к управлению домом и должно выполняться управляющей организацией. Я не говорю, что совет дома не может всем этим заниматься, но перекладывать на него эти обязанности не следует.
- Статей, обеспечивающих зависимость совета МКД и его председателя от управляющей организации. У управляющей организации не должно быть функций контроля работы совета, возможности изменять по своему усмотрению размер вознаграждения и т.п.
- Статей, противоречащих действующему законодательству.

[Олег 8831 262]

ВВЕДЕНИЕ

 

Управление многоквартирным домом (МКД) – прежде всего обязанность собственников помещений, которые могут для обеспечения должного уровня качества управления домом привлекать профессиональные организации и специалистов. При этом роль самих собственников в управлении домом заключается в формировании состава общего имущества, определении целей управления домом, принятии решений о том, каким способом, за счет каких средств и чьими силами будут осуществляться функции по управлению и работы по содержанию и ремонту многоквартирного дома и предоставление коммунальных услуг, формировании бюджета и распределении расходов на цели управления и содержания многоквартирного дома, формировании заказа на услуги и работы, заключении договора управления домом, контроля работы исполнителей и несении ответственности за состояние многоквартирного дома.

В данном пособии мы рассмотрим вопросы управления многоквартирным домом при выборе собственниками  способа управления домом – управление управляющей организацией.

 

УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

 

Что такое управление МКД?

 

Согласно ч. 1 ст. 161 ЖК Российской Федерации, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Таким образом, управление многоквартирным домом – это организация деятельности по обеспечению надлежащего содержания дома в соответствии с правилами технической и санитарной безопасности, организация пользования общим имуществом многоквартирного дома и предоставление коммунальных услуг. Иными словами, управление многоквартирным домом направлено на организацию жизнеобеспечения всеми необходимыми энергоресурсами, поддержание конструкций и инженерных систем дома в рабочем состоянии, предотвращение их преждевременного износа, выполнение санитарных и технических норм, предоставление возможности собственникам и нанимателям пользоваться своим недвижимым имуществом и местами общего пользования, обеспечение мер технической и противопожарной безопасности.

 

Управление – это осуществление мечты собственников об их доме!

 

Официальные документы:

Ч. 1, ст. 161 ЖК РФ.

 

 Что такое содержание МКД?

 

Содержание многоквартирного дома – деятельность по поддержанию общего имущества дома в санитарном и техническом плане, обеспечивающая:

− безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества;

− доступность пользования жилыми и нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;

− соблюдение прав и законных интересов собственников помещений;

− постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам;

− поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

 

Содержание=безопасность+комфортность+надежность!

 

Официальные документы:

− Ст. 210 ГК РФ;

− Ст. 158, ч. 1 ЖК РФ;

− ПП РФ от 23.05.06 № 307;

− П.10, раздел II Правил содержания общего имущества (ПП РФ от

13.08.06 г. N 491).

 

Цели управления МКД

 

До недавнего времени цели управления МКД устанавливал муниципалитет, который был собственником как городского жилищного фонда, так и жилищных предприятий. Основная цель управления домами, как правило, состояла в поддержании дома в исправном и безопасном состоянии и обеспечении проживающих в доме коммунальными услугами. Сегодня органы местного самоуправления больше не управляют многоквартирными домами и не определяют цели управления такими домами.

       Каждый многоквартирный дом имеет свои конструктивные, технические и другие особенности, делающие его индивидуальным и непохожим на другие дома, а это значит, что управление каждым отдельным домом должно осуществляться на основании индивидуального подхода, и цели управления разными домами могут быть разными.

       Таким образом, для каждого многоквартирного дома необходимо установить конкретные цели управления. Это задача не государства, не органов местного самоуправления, а самих собственников помещений в таком доме, поскольку именно собственники отвечают за конечный результат управления – надлежащее состояние многоквартирного дома.

Если собственники заключают договоры с управляющими организациями, не поставив перед ними определенных целей, надо быть готовым к тому, что управляющая организация самостоятельно определит цель своей деятельности в доме, и не факт, что она будет как-то согласовываться с интересами собственников.

Исходя из изложенного выше, целями управления могут быть:

· обеспечение безопасности проживания в доме;

· обеспечение минимально необходимых условий проживания, нормальных (средних) условий или условий повышенной комфортности;

· сохранение или повышение стоимости недвижимого имущества собственников;

· снижение расходов собственников на содержание общего имущества и коммунальные услуги (прежде всего, отопления, электроэнергии и водоснабжения).

Это только краткий перечень возможных целей, которые могут быть сформулированы собственниками. В зависимости от состояния дома и интересов собственников цели управления многоквартирным домом могут быть по-разному сформулированы и детализированы.

Зачастую собственники помещений в доме затрудняются поставить перед управляющей организацией определенные цели управления многоквартирным домом. В таком случае собственникам помещений в многоквартирном доме целесообразно поручить управляющей организации провести обследование физического состояния многоквартирного дома и придомовой территории, выявить имеющиеся сегодня проблемы и потребности дома в ремонтах и текущем содержании, а также разработать  (по желанию собственников) предложения по проведению работ для улучшения состояния дома, повышению комфортности и энергоэффективности дома.

 

Как выбрать «нужную» управляющую организацию

для управления домом?

 

При выборе управляющей организации очень важно, насколько данная организация компетентна, достаточно ли у неё специалистов, насколько качественно и своевременно она выполняет принятые на себя договорные обязательства, и сколько стоят её услуги.

С тем, чтобы не ошибиться в выборе управляющей компании, собственникам нужно, во-первых, четко сформулировать состав работ и услуг, необходимых для их многоквартирного дома.

Во-вторых, определиться с примерной стоимостью этих услуг, для чего изучить предложения нескольких управляющих организаций.

В третьих, решить каким образом будет осуществляться контроль качества и своевременности оказания услуг.

После чего можно уже будет проводить выбор из предложенных управляющими организациями вариантов.

В случае если управляющая организация не выполняет условия договора, оказывает услуги некачественно либо не в полной мере, собственники вправе на общем собрании принять решение о расторжении договора с такой организацией.

 

 

   

«Нужная» УО – это оптимальная цена, достойное качество, ответственность и отчетность.

 

 

 

 

 

 

 

Официальные документы:

- Ст.162 ЖК РФ

 

На что необходимо обращать внимание

при выборе управляющей организации

 

Зачастую собственники помещений в доме при выборе управляющей организации руководствуются размером стоимости обслуживания одного кв.м площади. Суровая практика показала, что такой однобокий подход часто ведет к плачевным результатам.

Деятельность любой управляющей организации (а для собственников помещений - полезный результат) характеризуется целым рядом параметров, от которых зависит, смогут ли (и как долго смогут) удовлетворять потребности собственников нанимаемые управляющие организации.

Основные параметры (характеристики) управляющих организаций, на которые необходимо обратить внимание собственникам можно разбить на несколько категорий:

1 Производственно-технологические характеристики:

1.1  Объем оказываемых услуг в натуральном исчислении.

При выборе управляющей организации совсем немаловажно, сколько домов нафодятся у нее на обслуживании. Чем их больше, тем более устойчивой будет эта организация при прочих равных условиях.

Однако не следует забывать, что после определенного предела объемов теряется управляемость процессов, и, как следствие, падает качество выполняемых работ (по оценке специалистов оптимальный объем обслуживания составляет 30 000 – 300 000 квадратных метров жилой площади).  

1.2Ассортимент оказываемых услуг.

Всем известно, что обслуживание многоквартирного дома требует выполнения целого спектра работ. Поэтому понятно, что если управляющая организация имеет возможность самостоятельно выполнять все виды работ, цена договора будет дешевле.

1.3  Работа с должниками.

Действующее законодательство РФ, договоры, заключаемые управляющими организациями с ресурсоснабжающими организациями, нередко заставляют управляющие организации оплачивать из средств, собранных за жилищные услуги, долги неплательщиков за коммунальные услуги.

Честь и хвала тем управляющим организациям, которые, пользуясь положениями статей 421, 428 п. 2 ГК РФ, способны заключить договоры, позволяющие обеспечить качественное оказание услуг собственникам и свою финансовую стабильность. А также управляющим организациям, которые берут на себя обязанность самостоятельно работать с должниками.

1.4 Используемые управленческие технологии (уровень).

Собственникам помещений в многоквартирном доме стоит с опаской относиться к управляющей организации, в договоре которой не установлены сроки устранения неисправностей и ликвидации последствий аварий, в которой оперативный обслуживающий персонал не оснащен круглосуточной мобильной связью, которая не ведет учет заявок, как в электронном виде, так и в прошнурованном журнале.

Последнее обстоятельство крайне важно в случае возникновения споров, требующих судебного разрешения: фальсифицировать запись в прошнурованном журнале практически невозможно.

1.5 Используемые производственные технологии (уровень).

Если у управляющей организации нет специального оборудования для регулярной очистки и диагностики системы отопления, если для "зачеканивания" канализационных труб используют цемент, если сосульки с крыш сбивают только ломом, а электрик просит отвертку, изоленту и пассатижи у жителей (список можно продолжать до бесконечности), то, собственникам помещений следует поискать другую управляющую организацию.

1.6 Соотношение собственной и арендуемой производственной базы.

Не секрет, что управляющие организации не всегда используют собственную производственную базу. Однако наличие последней делает более стабильным качество оказываемых услуг и повышает вероятность возмещения убытков, связанных с деятельностью организации.  

1.7  Доля штатных сотрудников управляющей организации, имеющих документально подтвержденную квалификацию (при необходимости).

1.8 Количество субподрядчиков и доля работ, выполняемых субподрядными организациями.

Совсем неплохо, когда управляющая организация привлекает специализированные субподрядные организации: качество услуг повыше, производственные издержки поменьше. Но управляющая организация в такой ситуации должна брать свои проценты (из вашего кармана).

Собственникам помещений в доме необходимо предостеречься от заключения договора с организацией, в которой 100% работ выполняются её подрядчиками: такая организация может являться либо "паразитом", либо быть крайне ненадежной.

 

2 Финансовые характеристики:

2.1 Стоимость услуг.

Как отмечалось выше "борьба за экономию" зачастую приводит "яростного борца" к печальному выводу: хорошо и бесплатно не бывает. При этом не стоит забывать, что в общей структуре расходов на жилье платежи за жилищные услуги занимают значительно меньшую долю по сравнению с коммунальными платежами.

Перед заключением договора соотнесите величину расходов, связанных с получением травмы на неочищенных от снега ступенях подъезда, темных и скользких лестницах, с постоянно протекающей кровлей на последних этажах дома, несправным инженерным оборудованием с величиной дополнительных расходов на содержание общего имущества.

2.2 Стабильность оплаты поставщикам и подрядчикам.

На преддоговорном этапе все претенденты на Ваши деньги стараются Вас убедить, что они "самые белые и самые пушистые", добросовестнее и порядочнее их нет, что исполнение своих обязательств (в том числе финансовых) для них "святое".

Рекомендация: Для проверки деловой тыквутации претендента узнайте у него, кто является его поставщиком или подрядчиком, и, самостоятельно узнав их контакты, поинтересуйтесь деловой тыквутацией претендента.

2.3  Отсутствие признаков приближающегося банкротства или реорганизации.

Если Вас беспокоит будущее Вашего многоквартирного дома, то вверять его судьбу в руки "умирающей" организации не стоит. Признаками неустойчивости, приближающегося банкротства или реорганизации являются:

-недавняя смена руководителя и/или главного бухгалтера;

- переезд организации в меньшее помещение;

- задержка платежей поставщикам и подрядчикам;

- появление в СМИ информации о претензиях со стороны надзорных органов;

- сведения от собственников о реорганизации.

 

3 Имиджевые характеристики:

3.1 Срок функционирования организации на данном рынке. Данный параметр важен: чем больше, тем лучше. Но не следует его переоценивать.
Сейчас на рынке появляются новые организации, использующие передовые технологии управления и производственных процессов.

3.2 Отсутствие судебных исков и претензий по качеству услуг со стороны потрлюбителей.

На сегодняшний день Интернет легко позволяет проверить наличие претензий и исков к претендентам. Также справки о них вы можете навести в местных подразделениях Государственной Жилищной инспекции, Роспотребнадзора, в органах местного самоуправления.

3.3 Отзывы со стороны потрлюбителей (количество, достоверность). Поинтересуйтесь у жителей домов, которыми управляет выбираемая Вами управляющая организация, о качестве предоставляемых услуг, взаимоотношениях с собственниками помещений, размере платы за предоставляемые услуги.  

3.4 Стаж руководителя по специальности в данной или аналогичной организации (с учетом судьбы предыдущей организации). Именно профессиональный опыт руководителя является необходимым (но не достаточным) условием предоставления качественных услуг.

3.5 Организационно-правовая форма и состав учредителей.

Перед заключением договора запросите выписку из ЕГРЮЛ. Из нее вы сможете получить очень занятную информацию  для размышлений: учредители, место нафождения, дата регистрации и т.д.

3.6 Атмосфера в коллективе и симпатичные сотрудники.

К сожалению, с представителями управляющих и подрядных организаций мы сталкиваемся тогда, когда у нас возникают проблемы. И, согласитесь, в таких ситуациях общение с грубыми, озлобленными людьми не добавляет положительных эмоций. Наверняка всем хочется видеть доброжелательное отношение и чувствовать соучастие со стороны тех, кто должен эти проблемы разрешать.

 

Где взять информацию об управляющей организации?

 

В соответствии с Жилищным кодексом РФ органы местного самоуправления обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах (тарифах) на услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, о размерах оплаты в соответствии с установленными ценами (тарифами), об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и (или) выполняемых работ, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг.

Кроме того органы местного самоуправления обязаны представлять по запросам граждан информацию о состоянии расчетов исполнителей коммунальных услуг с лицами, осуществляющими производство и реализацию ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, а также с лицами, осуществляющими водоотведение, о состоянии расчетов потрлюбителей с исполнителями коммунальных услуг.

Кроме того информацию о деятельности управляющей организации собственники могут получить в сети Интернет на официальных сайтах управляющих организаций, официальном сайте Государственной жилищной инспекции Ростовской области. Информация о деятельности управляющих организаций размещена на указанных сайтах в соответствии с требованиями Постановления Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 «Об утверждении Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» (см. Приложение № 8 к данному пособию).

Как уже упоминалось выше информацию о деятельности управляющей организации также можно получить пообщавшись с жителями домов, которые управляются управляющей организацией, которую вы хотите выбрать в качестве управляющей организации для своего дома.

 

Официальные документы:

- ст. 165 Жилищного кодекса РФ,

- Постановление Правительства от 23.09.2010 № 731.

Какое место занимают органы местного самоуправления

 в управлении домом?

 

Если в доме есть муниципальные квартиры или нежилые помещения, то город в лице уполномоченных структур является собственником этих помещений.

Как собственник, городская власть обладает всей полнотой прав и всем объемом обязанностей, предусмотренных для собственников помещений в домах, жилищным законодательством.

Но кроме этого, у органов местного самоуправления есть ещё ряд полномочий, определяемых Жилищным кодексом РФ. К примеру, если собственники по каким-либо причинам не выбрали способ управления многоквартирным домом, или выбор не был реализован, то орган местного самоуправления обязан провести конкурсный отбор управляющей организации. И тогда все собственники обязаны заключить договор с такой компанией. Норма по проведению органом местного самоуправления конкурса на управление многоквартирным домом также относится к домам, вновь вводимым в эксплуатацию.  

ЖК РФ определил ещё целый ряд полномочий органов местного самоуправления в области жилищных отношений. Они указаны в ст. 14 Жилищного кодекса.

Кроме того, ст. 165 ЖК РФ определяет полномочия органов местного самоуправлению по созданию условий для управления многоквартирными домами. В частности указанная статья обязывает органы местного самоуправления на основании обращения собственников помещений в многоквартирном доме или председателя совета многоквартирного дома о невыполнении управляющей организацией обязательств по договору управления, в пятидневный срок организует проведение проверки деятельности управляющей организации. В случае если по результатам указанной проверки выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления не позднее чем через пятнадцать дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Также ЖК РФ предусматривает, что в случае, если собственниками помещений в доме не принято решение об избрании совета многоквартирного дома или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.

 

Официальные документы:

- ст. 14, ст. 161.1, ст. 165 ЖК РФ.

Права и обязанности управляющей организации

 

Права и обязанности управляющей организации определяются в договоре управления многоквартирным домом, который заключается между управляющей организацией, с одной стороны, и всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, с другой стороны.

Управляющая организация обеспечивает надлежащее содержание общего имущества, отвечает перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несёт ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с договором и согласно законодательству Российской Федерации. Управляющая организация обязана выполнять работы и оказывать услуги надлежащего качества и не допускать превышения предельно допустимых перерывов в работе и предоставлении услуг.

Управляющая организация отвечает перед собственниками и нанимателями за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества

За выполняемые работы и предоставляемые услуги управляющая организация вправе получать плату, оговоренную в договоре, вносить собственникам предложение о проведении необходимых работ по капитальному ремонту, по принятию мер экстренного характера в связи с чрезвычайными ситуациями, выходящими за рамки договора на управление.

Управляющая организация обязана предоставлять собственникам отчет о проделанной работе за предыдущий год в течение первого квартала текущего года. Такой отчет должен рассматриваться и утверждаться общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того управляющая организация обязана раскрывать информацию о своей деятельности в соответствии с требованиями Постановления Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами».

 

Официальные документы:

− Ч.2. ст. 162 ЖК РФ;

− Ч.11.ст.162;

- п. 7.1 ст. 155 ЖК РФ;

− Ст. 31, ст. 42 Правил содержания общего имущества

(ПП РФ от13.08.06 г. N 491);

- ПП РФ от 23.09.2010 № 731.

 

Права и обязанности собственника помещения в МКД

 

Собственник помещения в многоквартирном доме обладает определенным объемом прав и обязанностей. Он вправе владеть пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению принадлежащим ему помещением.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан содержать общее имущество многоквартирного дома и нести бремя расходов, пропорциональное его доле в этом имуществе.

Для этого ему нужно принимать участие в общих собраниях и принимать решение по ряду вопросов: выбор способа управления многоквартирным домом, определение состава необходимых работ и услуг для дома, утверждать стоимость этих работ. При этом решение, принятое общим собранием собственников, является обязательным для всех собственников, не зависимо от того, принимали ли они участие или по какой-то причине отсутствовали, либо при голосовании не согласились с мнением большинства.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе обращаться в управляющие организации, органы местного самоуправления с запросам о представлении информации об установленных ценах (тарифах) на услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, о размерах оплаты в соответствии с установленными ценами (тарифами), об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и (или) выполняемых работ, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг.

Официальные документы:

- Ст. 30 ЖК РФ;

- раздел 3 Правил содержания общего имущества

в многоквартирном доме

(ПП РФ от 13.08.2006 № 491).

 

 

Совет многоквартирного дома

 

Для осуществления своих прав и обязанностей по управлению многоквартирным домом, и при этом в доме более 4-х квартир собственники помещений обязаны на общем собрании избрать совет многоквартирного дома.

Совет МКД и его председатель избирается общим собранием собственников помещений в МКД, которое проводится в соответствии с требованиями ст. 45-48 Жилищного кодекса РФ.

Решение о выборе совета МКД и его председателя оформляется протоколом общего собрания (см. Приложения № 1, 2,3 к данному пособию).

Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется. 

Этот институт абсолютно новый. Необходимость его введения обусловлена стремлением государства вовлечь собственников помещений в процесс управления многоквартирным домом (в настоящее время большинство граждан всячески стараются избежать этого).

Совет многоквартирного дома не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам, т.е такой совет может осуществлять свою деятельность в отношении только одного дома.

Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.

В случае если собственники помещений в доме самостоятельно в течение календарного года не выбрали совет дома, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.

В отношении домов, введенных в эксплуатацию до момента вступления в силу федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные нормативные акты Российской Федерации», отсчет календарного года ведется со дня вступления в силу указанного федерального закона,  т.е. с июня 20011 года. Соответственно, в отношении других домов год отсчитывается от даты их ввода в эксплуатацию.

Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья.

 

Официальные документы:

- Ст. 161.1 ЖК РФ,

- п. 5. ст. 8 федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ

 

Полномочия совета многоквартирного дома и его председателя

 

В соответствии с полномочиями, определенными статьей 161.1 Жилищного кодекса РФ совет многоквартирного дома:

1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;

3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;

4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;

5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;

6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе.

Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома, который осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме. Полномочия председателя совета также определены Жилищным кодексом РФ.

При выборе председателя и осуществления им деятельности собственникам необходимо обратить внимание, что Жилищным кодексом РФ предусмотрено осуществление председателем совета многоквартирного дома отдельных функций только по доверенности, выданной ему собственниками помещений в этом доме. К таким функциям относятся:

- заключение на условиях, определенных общим собранием собственников, договора управления домом с управляющей организацией (при этом по договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями),

- осуществление контроля за выполнением обязательств по заключенным договорам на содержание и ремонт общего имущества, подписание актов приемки услуг и работ по содержанию и текущему ремонту, актов о нарушении нормативов качества или периодичности данных услуг и работ, актов о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества,

- представление в суде собственников помещений в доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.

В Жилищном кодексе отсутствует ссылка на обязательное нотариальное заверение подобной доверенности.

На общем собрании собственники могут утвердить положение о совете МКД и его председателе (см. Приложения № 4,5 к данному пособию).

В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

 

Официальные документы:

- Ст. 161.1 ЖК РФ.

 

 

ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

 

Что такое договор управления многоквартирным домом?

 

Согласно ст. 162 ЖК РФ, такой договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания.

При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

При заключении договора управления с управляющей организацией собственникам помещений в многоквартирном доме необходимо помнить, что договор управления многоквартирным домом — самый главный документ, регламентирующий отношения между собственниками помещений в доме и управляющей организацией, предоставление жилищно-коммунальных услуг собственникам.

Следовательно, если управляющая организация нежданно-негаданно принесла собственникам собственный договор управления многоквартирным домом и спешно требует его подписать, еще не значит, что собственникам следует идти на поводу. Поскольку собственники помещений в доме имеют не меньшее право отнести в офис управляющей организации свой вариант документа.

Более того, именно заказчик (собственники) указывает нанимаемому исполнителю (управляющей организации), что делать на объекте, т.к. Жилищным кодексом РФ предусмотрено, что по договору управления одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в доме лицам, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управлении домом. При этом именно собственники помещений в доме несут всю полноту ответственности за состояние общего имущества.

Все спорные вопросы при составлении договора управления многоквартирным домом собственникам и управляющим организациям необходимо решать путем переговоров по условиям договора. Вступать в переговоры с управляющей организацией относительно условий договора вправе как собственники помещений в доме, так и по их поручению, председатель совета дома.

 

 

 

Приказом министерства ЖКХ утверждена примерна форма договора управления МКД, которой собственники помещений в МКД и управляющие организации могут воспользоваться при заключении договора управления МКД (приложение № 6).

Договор управления МКД – необходимое условие

 для жизнеобеспечения дома!

 

Официальные документы:

- ч. 1. ст. 162 ЖК РФ;

- ч.8 ст.161.1 ЖК РФ.

Что включают понятия «управление», «содержание и ремонт»?

 

Как определено Жилищным кодексом РФ по договору управления одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, представлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в доме лицам, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления домом.

Однако не все собственники помещений в домах имеют представление о том, что включают в себя понятия «содержание и ремонт общего имущества» и «управление домом».

Содержание и ремонт включают мероприятия по обеспечению функционирования всех элементов многоквартирного дома в соответствии с техническими, градостроительными, санитарными нормами и правилами.

Проведение работ по обеспечению всех жизненно значимых функций многоквартирного дома.

Работы по содержанию и ремонту общего имущества зависят, во-первых, от качества общего имущества (его состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния), а во-вторых, от расположения многоквартирного дома, и включают в себя:

− осмотры с целью своевременного выявления несоответствия состояния общего имущества установленным требованиям, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;

− освещение, обеспечение надлежащей температуры и влажности в помещениях общего пользования;

− уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;

− сбор и вывоз твердых и нлоких бытовых отходов;

− обеспечение мер пожарной безопасности;

− содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

Помимо этого, осуществляется подготовка к сезонной эксплуатации общего имущества, текущий и капитальный ремонт.

Текущий ремонт производится в целях предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов и не включает замену ограждающих несущих конструкций и лифтов.

Управление многоквартирным домом включает в себя организацию полного комплекса работ и услуг, необходимого для жизнеобеспечения данного многоквартирного дома, таких как:

− планирование работ, составление годового финансово-хозяйственного плана, расчет стоимости платы за содержание и ремонт;

− заключение необходимых для данного дома договоров с подрядными и ресурсоснабжающими организациями, контроль выполнения этих договоров, своевременность и качество выполняемых работ и услуг;

− проведение расчетов с потрлюбителями ЖКУ (собственниками и нанимателями), сбор средств, а так же проведение расчетов с подрядными и ресурсоснабжающими организациями за выполненные работы и предоставленные услуги;

− ведение и хранение технической документации на многоквартирный дом;

− планирование капитального ремонта;

− работа с неплательщиками, включая взыскание задолженности в судебном порядке;

− организация аварийно-технического обслуживания, работы диспетчерской службы и многое другое.

 

Содержание и ремонт – обеспечение технических и санитарных норм.

Управление – организация полного комплекса работ и услуг

для жизнеобеспечения многоквартирного дома.

 

Официальные документы:

− Ст. 10 Правил содержания общего имущества

в многоквартирном доме (ПП РФ от 13.08.06 г. N 491);

− Раздел II Правил содержания общего имущества в

многоквартирном доме (ПП РФ от 13.08.06 г. N 491);

- Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170.

 

 

 

Условия договора управления домом

 

В соответствии с Жилищным кодексом РФ к существенным условиям договора управления относятся:

- состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление и адрес такого дома. Как известно, именно общее имущество эксплуатирует управляющая организация. В договоре должно быть четко прописано, какое же имущество собственников является общедолевой собственностью.

- перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация,

- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещении и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения оплаты,

- порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

При этом следует учитывать, что условия договора управления устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Заключается такой договор на срок не менее чем один год и не более чем на пять лет (в отдельных случаях не более чем три года) (ч.3-5 ст.161 ЖК

РФ).

Если ни одна из сторон не заявит о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия, то договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

 

Договор = состав общего имущества + перечень услуг и работ+

порядок определения цены+порядок осуществления контроля+

порядок и сроки предоставления отчета

 

Официальные документы:

- ст. 162 ЖК РФ.

 

Что такое общее имущество?

 

К общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, нафодящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (ст. 36 ЖК РФ).

Отличительные признаки объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме можно охарактеризовать так:

1) объекты общего имущества не являются частями квартир;

2) объекты общего имущества предназначены для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в конкретном (одном) многоквартирном доме.

Исходя из этих отличительных признаков общего имущества, можно утверждать, например, что балконная плита, которая является частью конструкции дома, и, значит, предназначена для обслуживания всего дома, входит в состав общего имущества, а балконные ограждения служат только для одной квартиры, и, значит, в общее имущество не включаются. Батареи отопления при открытой системе теплоснабжения дома относятся к общему имуществу дома, так как являются частью отопительной системы всего дома.

 

Официальные документы:

    - ст. 36 ЖК РФ,

- п. 2 Правил содержания общего

имущества в многоквартирном доме

(ПП РФ от 13.08.2006 № 491).

Что необходимо знать собственникам помещений в МКД

об общем имуществе

 

Собственникам помещений в многоквартирном доме необходимо помнить, что в соответствии с действующим законодательством:

· общее имущество в многоквартирном доме принадлежит всем собственникам помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, то есть в многоквартирном доме не может быть собственников помещений, не участвующих в праве на общее имущество;

· общее имущество в многоквартирном доме не принадлежит ни товариществу собственников жилья или иному объединению собственников, ни управляющей или иной организации;

· доля в праве общей собственности на общее имущество неразрывно связана с правом собственности на помещение (следует судьбе права собственности на помещение), то есть продать квартиру без доли в праве на общее имущество нельзя, как нельзя продать долю в праве на общее имущество без квартиры;

· собственник помещения самостоятельно и свободно распоряжается принадлежащим ему помещением и долей в праве общей собственности на общее имущество, следующей судьбе помещения, то есть остальные собственники помещений в многоквартирном доме или иные лица не вправе препятствовать собственнику при совершении сделки с его недвижимостью и не имеют права преимущественной покупки;

· при продаже помещения в многоквартирном доме размер доли в праве на общее имущество в данном доме, которая переходит к новому собственнику этого помещения, остается неизменным;

· собственник помещения в многоквартирном доме квартиры не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В соответствии с современным гражданским и жилищным законодательством собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме несут бремя содержания принадлежащих им помещений, а также несут бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме. Неиспользование собственником принадлежащего ему помещения не освобождает его от несения бремени расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме.

Доля собственника помещения в многоквартирном доме в праве на общее имущество в этом доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего собственнику помещения. Чем больше площадь принадлежащего собственнику помещения (помещений) в многоквартирном доме, тем большее бремя расходов на содержание общего имущества на нем лежит.

В соответствии с действующим законодательством РФ государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме не требуется. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Свидетельства о государственной регистрации права на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, собственникам помещений в многоквартирном доме не выдаются.

 

Официальные документы:

    - ст. 36 ЖК РФ;

- ст.39 ЖК РФ;

- ч. 11 ст. 155 ЖК РФ;

- ч. 2 ст. 23 федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ;  

- п. 74 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ПП РФ от 18.02.1998 № 219).

 

Определение состава и границ общего имущества многоквартирного дома

 

Чтобы обеспечить надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, принятия решения о перечне работ и услуг по содержанию общего имущества, собственникам помещений необходимо иметь точные сведения о составе общего имущества в своем доме, знать границы этого имущества, иметь представление о качественных и количественных характеристиках каждого элемента общего имущества.

Состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме определяется:

1) собственниками помещений в многоквартирном доме – в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

2) федеральными органами государственной власти и органами государственной власти субъектов Российской Федерации – в целях контроля за содержанием общего имущества;

3) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации. Такой конкурс проводится в многоквартирных домах, собственники помещений в которых не выбрали в установленный срок способ управления многоквартирным домом или не реализовали выбранный способ.

Законодательство не даёт полномочий определять состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме:

· управляющим организациям, товариществам собственников жилья, иным объединениям собственников;

· органам технического учета;

· органам, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Определение границ земельного участка завершается его межеванием и кадастровым учетом.

Как упоминалось выше состав общего имущества отнесен жилищным законодательством к существенным условиям договора управления. На основании состава и описания общего имущества и по результатам его осмотров формируются объемы и перечни услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества.

Перечень необходимых работ и услуг, в свою очередь, служит основой для подготовки сметы расходов на содержание общего имущества, а на основе сметы определяется величина расходов каждого собственника.

Документально состав общего имущества многоквартирного дома может быть оформлен следующим образом:

Приложение №__

к договору управления

 многоквартирным домом

 

Cостав

общего имущества в многоквартирном доме

(приводится применительно к конкретному многоквартирному дому)

В состав общего имущества включаются:

 

Вид объектов общего имущества

Количественные характеристики

(при наличии)

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе:

- межквартирные лестничные площадки,

- лестницы,

- лифты, лифтовые и иные шахты,

- коридоры,

- колясочные,

- чердаки,

- технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки);

- технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

 

б) крыши;

 

 

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

 

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

 

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, нафодящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры):

- внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях;

- внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях;

- внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях;

 

 

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

 

 

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

 

 

 

Чтобы в соответствии с законодательством определить состав общего имущества необходимо:

· решением общего собрания собственников уполномочить выбранных лиц (инициативную группу, совет МКД или специалистов по договору) на проведение инвентаризации и составление перечня объектов общего имущества;

· провести осмотр здания, заполнив формы;

· утвердить решением общего собрания собственников состав общего имущества.

 

Официальные документы:

-п.1, п. 8, п. 41 Правил содержания общего

имущества в многоквартирном доме

(ПП РФ от 13.08.2006 № 491);

- ч. 3 ст. 162 ЖК РФ;

- ст. 20 ЖК РФ;

- ч. 4 ст. 161 ЖК РФ,

- приказ Министерства ЖКХ.  

 

Техническая документация

 

Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме техническая документация включает в себя:

- документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества (технический паспорт);

- документы (акты) о приемке результатов работ;

- акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

- инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома (введенного в эксплуатацию после 1 июля 2007 года) по установленной форме, включающую рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

Это далеко не весь перечень документов, относящихся к технической документации на многоквартирный дом, поскольку решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме к технической документации могут быть отнесены иные связанные с управлением таким домом документы.

Нельзя не отметить, что перечень технической документации определен также в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170.

Ниже приведена примерная форма перечня имеющейся технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением многоквартирным домом документов, рекомендованная министерством жилищно-коммунального хозяйства Ростовской области.

 

Примерная форма перечня

имеющейся технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением многоквартирным домом документов

 

__________________________________________________________________________

(адрес многоквартирного дома)

 

№№

п/п

Наименование документа

Количество листов

Примечания

(оригинал или копия)

I. Техническая документация на многоквартирный дом

1.            

 

 

Технический паспорт на многоквартирный дом с экспликацией и поэтажными планами (выписка из технического паспорта на многоквартирный дом)

 

 

2.            

Документы (акты) о приемке результатов работ по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме

 

 

3.            

Документы (акты) о приемке результатов работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме

 

 

4.            

Акты осмотра, проверки состояния (испытания) на соответствие их эксплуатационных качеств обязательным требованиям безопасности:

4.1. инженерных коммуникаций

 

 

4.2. коллективных (общедомовых) приборов учета

 

 

4.3. общих (квартирных) приборов учета

 

для определения объемов коммунальных ресурсов всеми потрлюбителями в коммунальной квартире

4.4. индивидуальных приборов учета

 

для определения объемов коммунальных ресурсов потрлюбителями, проживающими в одном жилом помещении

4.5. механического оборудования

 

 

4.6. электрического оборудования

 

 

4.7. санитарно-технического оборудования

 

 

4.8. иного обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме оборудования

 

 

4.9. отдельных конструктивных элементов многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке и других элементов общего имущества)

 

 

5.            

Инструкция по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти (для домов, вводимых в эксплуатацию с 01.07.2007)

 

Содержит рекомендации застройщика (подрядчика), проектировщиков по содержанию и ремонту общего имущества, сроки службы его отдельных частей

II. Иные связанные с управлением многоквартирным домом документы

6.            

Кадастровая карта (план) земельного участка

 

 

7.            

Документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута с приложением заверенной соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества планом, на котором отмечена сфера (граница) действия сервитута, относящегося к части земельного участка, и документы, подтверждающие государственную регистрацию сервитута в ЕГРП

 

 

8.            

Проектная документация на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома

 

 

9.            

Акт приемки в эксплуатацию многоквартирного дома

 

 

10.         

Акты освидетельствования скрытых работ

 

 

11.         

Протокол измерения шума и вибрации

 

 

12.         

Разрешение на присоединение мощности к сети энергоснабжающей организации

 

 

13.         

Акты разграничения эксплуатационной ответственности инженерных сетей электроснабжения,  холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, газоснабжения с ресурсоснабжающими организациями

 

 

14.         

Акты установки и приемки в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета

 

 

15.         

Паспорта на приборы учета, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме оборудование

 

 

16.         

Акты передачи управляющей организации комплектов проектной документации и исполнительной документации после приемки многоквартирного дома в эксплуатацию

 

 

17.         

Письменные заявления, жалобы и предложения по вопросам качества содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг

 

за год, предшествующий передаче документации

18.         

Журналы (книги) учета заявлений, жалоб и предложений по вопросам качества содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг

 

 

19.         

Иные связанные с управлением многоквартирным домом документы:

договоры

списки

прочее

 

 

 

Примечание: Необходимо указание на форму документа: оригинал; нотариально заверенная копия; копия, заверенная органом, выдавшим документ; ксерокопия или др.

 

 

Управляющая организация 1     ___________  /______________/                                                                                                            Управляющая организация 2_____________/________________/

 

                                                                                                                     (представитель собственников) _________ /________________

 

м.п.

 

Собственникам помещений в многоквартирных домах необходимо помнить, что управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потрлюбительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

 

Официальные документы:

- п. 24, п. 26 Правил содержания общего

имущества в многоквартирном доме

(ПП РФ от 13.08.2006 № 491);

- п. 1.5 Правил и норм технической

эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170);

- п. 10 ст. 162 ЖК РФ;

-приказ Министерства ЖКХ.

 

Оценка технического состояния общего имущества и определение потребности в ремонтах

 

Как уже упоминалось выше состав общего имущества и его техническое состояние являются отправными точками для формирования объемов и перечней работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, которые также являются существенным условием договора управления многоквартирным домом.

Важнейшим действием при планировании работ на год является проведение осмотра здания и придомового земельного участка. Цель такого осмотра (помимо инвентаризации общего имущества) - оценка технического и санитарного состояния объектов общего имущества, выявление неисправностей конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования здания, выявление потребностей в ремонтах и других работах для определения объемов и планирования текущего и капитального ремонтов.

В ходе осмотра необходимо составлять акты технического состояния /дефектные акты для отдельных видов имущества, нуждающихся в ремонте или замене.

Министерством жилищно-коммунального хозяйства Ростовской области утверждена примерная форма акта технического состояния многоквартирного дома:

 

 

 

 

Приложение № 2

к приказу министерства

жилищно-коммунального

хозяйства области

от «___» _______ 2011 г.

 

 

ПРИМЕРНАЯ ФОРМА АКТА

ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

 

·        Адрес многоквартирного дома __________________________________;

·        номер и дата технического паспорта ____________________________;

·        серия, тип постройки __________________;

·        год постройки ________________________;

·        этажность ___________________________;

·        количество квартир ___________________;

·        общая площадь дома с учетом помещений общего пользования_________________ кв. м;

·        общая площадь жилых помещений ______________  кв. м;

·        общая площадь нежилых помещений ___________________________ кв. м;

·        степень износа по данным государственного технического учета ______ %;

·        год последнего комплексного капитального ремонта ______________;

·        правовой акт о признании дома аварийным и подлежащим сносу ____________________________________________________________;

·        площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома ____________ кв. м;

·        кадастровый номер земельного участка ______________.

 

Наименование элемента общего имущества

Параметры

Характеристика

I. Помещения общего пользования

Помещения общего пользования

Количество – _____ шт.

 

Количество помещений, требующих текущего ремонта - ______ шт.

в том числе:

 

 

 

Межквартирные лестничные площадки

Количество – _____ шт.

 

Количество лестничных площадок, требующих текущего ремонта - ______ шт.

 

Лестницы

Количество лестничных маршей – _____ шт.

Материал лестничных маршей - ______________

Материал ограждения - _____

Материал балясин - _______

Площадь – ____ кв.м

 

Количество лестниц, требующих ремонта - _____ шт.

В том числе:

лестничных маршей - _____ шт.

ограждений - _____шт.

балясин – шт.

Лифтовые и иные шахты

Количество:

- лифтовых шахт - ____ шт.

 

Количество лифтовых шахт, требующих ремонта - ____ шт.

 

Коридоры

Количество – _____ шт.

 

Количество коридоров, требующих ремонта - _____ шт.

 

Технические этажи

Количество – _____ шт.

Общая пл._________ кВ.м

Санитарное состояние - _________

(указать удовлетворительное или неудовлетворительное)

Чердаки

Количество – _____ шт.

 

Санитарное состояние - _________

(указать удовлетворительное или неудовлетворительное)

Требования пожарной безопасности - _______

________________________________________

(указать соблюдаются или не соблюдаются, если не соблюдаются дать краткую характеристику нарушений)

 

 

Технические подвалы

Количество – _____ шт.

Перечень инженерных коммуникаций проходящих через подвал:

1. _____________________;

2. _____________________;

3. _____________________;

4. _____________________.

 

 

 

 

Перечень установленного инженерного оборудования:

1. _____________________;

2. _____________________;

3. _____________________.

4. _____________________.

Санитарное состояние - _________

(указать удовлетворительное или неудовлетворительное).

Требования пожарной безопасности - ______________________________________________

(указать соблюдаются или не соблюдаются, если не соблюдаются дать краткую характеристику нарушений).

Перечислить оборудование и инженерные коммуникации, нуждающиеся в замене:

1. _____________________;

2. _____________________;

3. _____________________;

4. _____________________.

 

Перечислить оборудование и инженерные коммуникации, нуждающееся в ремонте:

1. _____________________;

2. _____________________;

3. _____________________.

4. _____________________.

 

 

II. Ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома

Фундамент

Вид фундамента - ________

Количество продухов - ___шт.

Состояние _________________ (указать удовлетворительное или неудовлетворительное, если неудовлетворительное указать дефекты).

Количество продухов, требующих ремонта - _______шт.

Стены и перегородки внутри подъездов

Количество подъездов – шт.

___________________

Количество подъездов, нуждающихся в ремонте - ______ шт.

 

Стены и перегородки внутри помещений общего пользования

 

Площадь стен _____кв. м

____________________

Площадь стен, нуждающихся в ремонте - ____ кв.м

 

Наружные стены и перегородки

Материал - _____________.

 

Состояние - ____________________________ (указать удовлетворительное или неудовлетворительное, если неудовлетворительное - указать дефекты):

Площадь стен, требующих утепления - ____ кв.м

Длина межпанельных швов, нуждающихся в ремонте - _______ м.

Перекрытия

Количество этажей - _____

Материал - _____________.

 

Площадь перекрытия, требующая ремонта - ____ кв.м (указать вид работ).

 

Крыши

Вид кровли - _____________ (указать плоская, односкатная, двускатная, иное).

Материал кровли - _______.

Площадь кровли – ____ кв.м

 

Характеристика состояния - ______________ (указать удовлетворительное или неудовлетворительное, если неудовлетворительное указать):

площадь крыши требующей капитального ремонта - _____ кв.м

площадь крыши требующей текущего ремонта - _________ кв.м

Двери

Количество дверей ограждающих вход в помещения общего пользования - _____шт.

из них:

деревянных - ______шт.

металлических _____шт.

Количество дверей, ограждающих вход в помещения общего пользования требующих ремонта - _______шт.

из них

деревянных - ______ шт.

металлических _____ шт.

Окна

Количество окон расположенных в помещениях общего пользования - _____шт.

из них деревянных - _____шт.

Количество окон, расположенных в помещениях общего пользования, требующих ремонта - _______ шт.

из них

деревянных - ______ шт.

III. Механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование

Лифты и лифтовое оборудование

Количество - _____ шт.

В том числе:

грузовых - ______шт.

Марки лифтов  - __________

Грузоподъемность _______ т.

 

Количество лифтов требующих:

замены - ____ шт.

капитального ремонта - ____ шт.

текущего ремонта - ______ шт.

Мусоропровод

Количество – _____ шт.

Длина ствола - _____м

Количество загрузочных устройств - ______шт.

Состояние ствола ______________________ (удовлетворительное, или неудовлетворительное, если неудовлетворительное указать дефекты)

Количество загрузочных устройств, требующих капитального ремонта - ____ шт.

 

Вентиляция

Количество вентиляционных каналов - _____шт.

Количество вентиляционных каналов, требующих ремонта - _____ шт.

Водосточные желоба/водосточные трубы

Количество желобов – _____ шт.

Количество водосточных труб – _____ шт.

Тип водосточных желобов и водосточных труб  - ______ (наружные или внутренние)

 

Количество водосточных желобов требующих:

замены - _____ шт.

ремонта - _____ шт.

Количество водосточных труб, требующих:

замены - _____ шт.

ремонта - _____ шт.

Электрические водно-распределительные устройства

Количество - ______ шт.

Состояние ____________________________ (удовлетворительное, или неудовлетворительное, если неудовлетворительное - указать дефекты)

Светильники мест общего пользования

Количество - ______ шт.

Количество светильников, требующих замены - ____ шт..

Количество светильников, требующих ремонта - ________ шт.

Системы дымоудаления

Количество - ______ шт.

Состояние ____________________________ (удовлетворительное, или неудовлетворительное, если неудовлетворительное - указать дефекты)

Сети электроснабжения

 

Места общего пользования

Требующие замены - ____

Сети теплоснабжения

Диаметр, материал труб и протяженность в однотрубном исчислении:

1. ____ мм. _________ ____ м.

2. ____ мм. ________ _____ м.

Диаметр, материал и протяженность труб, требующих замены:

1. ____ мм. ______________ ____ м.

2. ____ мм. ______________ _____ м.

Протяженность труб, требующих ремонта - ____м. (указать вид работ: восстановление теплоизоляции, окраска, иное)

Задвижки, вентили, краны на системах теплоснабжения

Количество:

задвижек - ______ шт.

вентилей - ______ шт.

Кранов - ______ шт.

Требует замены или ремонта:

задвижек - ______ шт.

вентилей - ______ шт.

Кранов - ______ шт.

Бойлерные,  (теплообменники)

Количество - ______ шт.

Состояние ____________________________ (удовлетворительное, или неудовлетворительное, если неудовлетворительное - указать дефекты)

Элеваторные узлы

Количество - ______ шт.

Состояние ____________________________________ (удовлетворительное, или неудовлетворительное, если неудовлетворительное - указать дефекты)

Радиаторы

Материал и количество – 1._____________  ______ шт.

2._____________  ______ шт.

Требует замены (материал и количество): 1._____________  ______ шт.

2._____________  ______ шт.

Полотенцесушители

Материал и количество – 1._____________  ______ шт.

2._____________  ______ шт.

Требует замены (материал и количество): 1._____________  ______ шт.

2._____________  ______шт.

Системы очистки воды

Количество - ______ шт.

Марка  _________________

Состояние ____________________________ (удовлетворительное, или неудовлетворительное, если неудовлетворительное - указать дефекты)

Насосы

Количество - ______ шт.

Марка насоса:

1. ______________________;

2. ______________________.

Состояние ____________________________ (удовлетворительное, или неудовлетворительное, если неудовлетворительное - указать дефекты)

Трубопроводы холодной воды

Диаметр, материал и протяженность:

1. ____ мм. _________,

 

Диаметр, материал и протяженность труб, требующих замены:

Протяженность труб требующих окраски - ____м.

Трубопроводы горячей воды

Диаметр, материал и протяженность:

1. ____ мм. _________, ____м.

 

Диаметр, материал и протяженность труб, требующих замены:

1. ____ мм. _____________, ____м.

Протяженность труб требующих окраски - ____м.

 

Задвижки, вентили, краны на системах водоснабжения

Количество:

задвижек - ______шт;

вентилей - ______шт.

Кранов - ______шт.

Требует замены или ремонта:

задвижек - ______шт;

вентилей - ______шт.

кранов - ______шт.

Коллективные приборы учета

Перечень установленных приборов учета, марка и номер:

1. _____________________;

2. _____________________;

Указать дату следующей поверки для каждого приборов учета:

 

1. _____________________;

2. _____________________;

 

Сигнализация

Вид сигнализации:

1._____________________;

2. _____________________

Состояние для каждого вида сигнализации ______________________________________ (удовлетворительное, или неудовлетворительное, если неудовлетворительное - указать дефекты)

 

Трубопроводы канализации

Диаметр, материал и протяженность:

1. ____ мм. _________, ____м.

2. ____ мм. _________, ____м.

3. ____ мм. _________, ____м.

Диаметр, материал и протяженность труб, требующих замены:

1. ____ мм. _____________, ____м.

2. ____ мм. _____________, ____м.

3. ____ мм. _____________, ____м.

 

Сети газоснабжения

Диаметр, материал и протяженность:

1. ____ мм. _________, ____м.

2. ____ мм. _________, ____м.

3. ____ мм. _________, ____м

Состояние ____________________________ (удовлетворительное, или неудовлетворительное, если неудовлетворительное - указать дефекты)

Задвижки, вентили, краны на системах газоснабжения

Количество:

задвижек - ______шт;

вентилей - ______шт.

Кранов - ______шт.

Требует замены или ремонта:

задвижек - ______шт;

вентилей - ______шт.

кранов - ______шт.

 

Указатели наименования улицы, переулка, площади и пр. на фасаде многоквартирного дома

 

Количество - ______шт.

Состояние ____________________________ (удовлетворительное, или неудовлетворительное, если неудовлетворительное - указать дефекты)

Иное оборудование

Указать наименование

Указать состояние _____________________ (удовлетворительное, или неудовлетворительное, если неудовлетворительное - указать дефекты)

 

 

 

IV. Земельный участок, входящий в состав общего имущества в многоквартирном  доме[1]

Общая площадь

земельного участка - ______ га:

в том числе площадь застройки - _______ га.

асфальт - ______га;

грунт - ______га;

газон - _______га.

Указать состояние _____________________ (удовлетворительное, или неудовлетворительное, если неудовлетворительное - указать дефекты)

Зеленые насаждения

деревья - _______ шт.

кустарники - ______шт.

Указать состояние _____________________ (удовлетворительное, или неудовлетворительное, если неудовлетворительное - указать дефекты)

Элементы благоустройства

 

Малые архитектурные формы _________ (есть/нет), если есть перечислить __________;

Ограждения ________ м.

Скамейки - __________ шт.

Столы - ________шт.

 

Перечислить элементы благоустройства, нафодящиеся в неудовлетворительном состоянии. Указать дефекты

Ливневая сеть

Люки - ________ шт.

Приемные колодцы - ____ шт.

Ливневая канализация:

Тип - ______________

Материал - ______________

Протяженность - ______ м.

Указать состояние _____________________ (удовлетворительное, или неудовлетворительное, если неудовлетворительное - указать дефекты)

Иные строения

1. _____________________;

2. _____________________;

3. _____________________.

Указать состояние _____________________ (удовлетворительное, или неудовлетворительное, если неудовлетворительное - указать дефекты)

 

 

Управляющая организация  ____ /__________                                                                  

 

Собственники ________/________________/

 

 

Составление перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества

 

Кроме того, что потребности в работах по содержанию и ремонту выявляются на основании оценки технического состояния общего имущества в многоквартирном доме, следует установить, какие работы сами собственники считают необходимыми или желательными, какие дополнительные пожелания есть у собственников.

Дополнительным источником информации о потребностях собственников, а часто – и о состоянии дома, можно получить на основе анализа заявок и жалоб, поступавших от жителей в предыдущем году.

Основываясь на результатах оценки технического состояния, нормативных требованиях или рекомендациях, а также на пожеланиях собственников, необходимо составить максимально полный перечень работ по содержанию общего имущества и ремонтам с указанием объема и периодичности каждого вида работ.

Чтобы составить перечень работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме собственникам помещений необходимо установить, какие задачи являются первоочередными. В этом помощь собственникам, как указывалось выше, может оказать управляющая организация.

При обосновании очередности (приоритетности) каждой работы может учитываться не только возможность возникновения угрозы безопасному проживанию в доме, если она не будет выполнена в ближайшее время, но и следующие обстоятельства:

- не станет ли эта работа значительно дороже, если ее отложить на год-два;

- поможет ли первоочередное выполнение этой работы уменьшить будущие расходы собственников.

При определении очередности выполнения тех или иных работ необходимо учитывать, что, какие бы цели ни ставили собственники, в каком бы состоянии ни нафодился многоквартирный дом, есть работы, которые должны делаться в доме всегда. К ним относятся:

- санитарное содержание;

- текущее техническое обслуживание / текущий ремонт;

-  управление.

Кроме того, необходимо всегда учитывать возможность непредвиденных аварий и, чтобы уменьшить их негативные последствия, запланировать деятельность по аварийному обслуживанию и ремонту.

Другие работы / ремонты, в том числе капитального характера, - периодические и разовые, - включаются в план в зависимости от степени их важности.

Такое подразделение работ по приоритетности даст возможность корректировать план в зависимости от финансовых возможностей собственников и составить смету расходов таким образом, чтобы она была понятна и доказательна для собственников.

Оценка важности выполнения работ основывается на:

· фактическом техническом состоянии объектов общего имущества;

· требованиях нормативных документов к техническому состоянию и срокам устранения неисправностей;

· пожеланиях собственников;

· финансовых возможностях собственников.

Так как перечень работ и слуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме является существенным условием договора управления домом, и является основой для составления сметы расходов на содержание и ремонт общего имущества, собственникам помещений в МКД и управляющей организации необходимо совместно, в тесном сотрудничестве решать вопросы приоритетности тех или иных видов работ.

         Примерные перечни работ по содержанию общего имущества, текущему и капитальному ремонту приводятся в приложениях к «Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170.

Министерством ЖКХ области утвержден рекомендуемый минимальный перечень работ и услуг по содержанию общего имущества в МКД (для домов со всеми видами благоустройства):

 

РЕКОМЕНДУЕМЫЙ МИНИМАЛЬНЫЙ ПЕРЕЧЕНЬ

работ и услуг по содержанию

общего имущества в многоквартирном доме

(для домов со всеми видами благоустройства)

 

Виды работ

Периодичность

1. Санитарное содержание помещений общего пользования

1.1. Влажное подметание крылец, полов тамбуров и лестничных клеток                        

1 раз в неделю 

1.2. Влажная уборка тамбуров и лестничных клеток

1 раз в 2 недели

1.3. Подметание полов и влажная  уборка                                           кабины лифта

ежедневно 

1.4. Очистка и влажная уборка мусорных камер    

1 раз в сутки 

1.5. Мытье и протирка закрывающих устройств     
мусоропровода                                   

1 раз в сутки 

1.6. Дезинфекция ствола мусоропровода и мусороприемника

1 раз в месяц

1.7. Уборка чердачного и подвального помещений  

по мере необходимости   

1.8. Дератизация                                

1 раз в год      

1.9. Дезинсекция                                

1 раз в год      

2. Уборка земельного участка, входящего в состав общего имущества, и вывоз твердых бытовых отходов                                       

2.1. Подметание земельного участка в летний     
период                                          

1 раз в сутки 

2.2. Уборка мусора с газона, очистка урн        

1 раз в сутки 

2.3. Уборка мусора на контейнерных площадках    

1 раз в сутки 

2.4. Сдвижка и подметание снега при отсутствии  
снегопадов                                      

3 раза в неделю 

2.5. Сдвижка и подметание снега при снегопаде   

1 раз в сутки;

начало работ - не позднее
2 часов после начала
снегопада             

2.6. Полив газонов                              

в зависимости от погодных условий (норматив – 1 раз в двое суток)

2.7. Стрижка (выкашивание) газонов                             

при высоте травостоя более 15 см    

2.8. Сбрасывание снега с крыш (за исключением мягкой кровли), сбивание сосулек

по мере необходимости 

2.9. Посыпание тротуаров пескопастой в период гололеда

по мере необходимости

2.10. Вывоз твердых бытовых отходов              

- не реже одного раза в три дня - при температуре воздуха до 14 °C;

- ежедневно - при температуре воздуха выше 14 °C

 

2.11. Обеспечение антитеррористической защищенности многоквартирного дома (закрытие входов в подвалы, чердаки (навешивание замков), периодический осмотр помещений общего пользования, очистка от мусора помещений общего пользования, установка решеток на продухах в подвал)

 

постоянно

3. Подготовка многоквартирного дома к сезонной эксплуатации       

3.1. Укрепление водосточных труб, колен и       
воронок                                         

по мере необходимости    

3.2. Замена разбитых стекол окон и дверей в     
помещениях общего пользования                   

по мере необходимости: 
- в летний период в течение 3 суток со дня поступления заявки; 
- в зимний период в течение 1 суток со дня поступления заявки

3.3. Выполнение пунктов 1-5, 7-9  Перечня мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно, утв. постановлением Администрации области от 26.10.2010 № 267 (в части содержания общего имущества)

в сроки, установленные  соответствующим нормативным актом   

4. Проведение технических осмотров и мелкий ремонт            

4.1. Проведение технических осмотров,
 

проверка заземления оболочки электрического     
кабеля,

замеры сопротивления изоляции проводов  

не реже 2 раз в год (весенний и осенний)

2 раза в год    
 

 

2 раза в год    
 

4.2. Обеспечение освещения помещений общего пользования

постоянно; замена ламп – в течение 7 суток с даты заявки

4.3. Техническое обслуживание и поверка общедомовых приборов учета                                            

ежемесячно, поверка – в сроки, установленные техдокументацией на приборы  

5. Устранение аварий на инженерных системах, обеспечение работы лифтового хозяйства и пожарной безопасности

5.1. Аварийное обслуживание систем:             
водоснабжения                                    
теплоснабжения                 
канализации                                     
электроснабжения                                

постоянно; выполнение заявок - незамедлительно

5.2. Обеспечение бесперебойной работы лифтового хозяйства                        

постоянно; устранение неисправностей в течение 1 суток      

5.3. Меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности

постоянно

 

Официальные документы:

-постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170;

- приказ министерства ЖКХ от 15.02.2011 № 19.

 

Оценка стоимости всех видов работ

 

После того, как сформирован перечень работ по содержанию и ремонту многоквартирного дома, необходимо оценить, сколько средств потребуется собственникам помещений в многоквартирном доме на выполнение каждой работы, и какова общая стоимость всех работ.

Данные о стоимости каждого вида услуг, работ и ремонтов, которые требуется осуществить в многоквартирном доме для достижения поставленных собственниками целей, необходимы на этой стадии планирования, чтобы собственники имели ясное представление о том, какой перечень и объем услуг, работ и ремонтов они могут себе позволить (при условии обеспечения требований законодательства по надлежащему содержанию общего имущества), и какой будет их плата за содержание и ремонт дома.

Ниже приведен примерный состав плановых затрат на выполнение работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, рекомендованный Министерством жилищно-коммунального хозяйства области.

 

ПРИМЕРНЫЙ СОСТАВ ПЛАНОВЫХ ЗАТРАТ

на выполнение работ и услуг по содержанию

и ремонту общего имущества в многоквартирном доме

 

Работы и услуги по содержанию общего имущества

 

№ п/п

Наименование статей затрат

1

Оплата труда и отчисления в социальные фонды

(дворники, уборщицы, сантехники, электрики и пр.)

2

Содержание и амортизация оборудования, используемого для выполнения работ и услуг

3

Приобретение и ремонт инструмента и инвентаря

4

Приобретение материалов

5

Обеспечение техники безопасности, улучшения условий и охраны труда персонала (в том числе приобретение спецодежды, СИЗ) – не менее 0,2 процента суммы затрат на производство работ, услуг (ст. 226 Трудового кодекса РФ)

6

Содержание производственных помещений (в том числе арендная плата, уборка, оплата коммунальных услуг, пожарная безопасность)

7

Аренда машин и оборудования

8

Транспортные расходы

9

Расходы на обеспечение первичных мер пожарной безопасности в доме

10

Расходы на выполнение перечня мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно (в части содержания общего имущества)

11

Расходы в соответствии с договорами на выполнение отдельных видов работ (услуг): тех. обслуживание фасадного газопровода, дезинсекция, вывоз смёта и т.д.

Работы и услуги по текущему ремонту общего имущества

№ п/п

Наименование статей затрат

1

Оплата труда и отчисления в социальные фонды

(сантехники, электрики, рабочие по комплексному обслуживанию зданий и сооружений и пр.)

2

Приобретение и ремонт инструмента

3

Приобретение материалов

4

Аренда машин и оборудования

5

Транспортные расходы

6

Расходы на выполнение перечня мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно (в части текущего ремонта)

7

Расходы в соответствии с договорами подряда на выполнение отдельных видов ремонтных работ (согласно сметным расчетам)

Работы и услуги по управлению многоквартирным домом

№ п/п

Наименование статей затрат

1

Оплата труда и отчисления в социальные фонды по управленческому персоналу

2

Общеэксплуатационные (накладные) расходы (канцтовары, приобретение и обслуживание оргтехники, оплата услуг связи, почты, госпошлина и т.д.)

3

Приобретение и обслуживание лицензионного программного обеспечения

4

Обеспечение техники безопасности, улучшения условий и охраны труда управленческого персонала

5

Содержание офисных помещений (в том числе арендная плата, уборка, оплата коммунальных услуг, пожарная безопасность)

6

Транспортные расходы, содержание и амортизация транспортных средств, необходимых для работы управленческого персонала

7

Услуги расчетного центра по сбору платежей

8

Оплата по тарифам за банковское обслуживание расчетного счета

9

Подготовка и переподготовка кадров (ответственные за электро-, теплохозяйство, оформление допусков и т.д.)

 

Виды расходов, относимые в равной степени на услуги по содержанию, текущему ремонту и управлению многоквартирным домом

 

№ п/п

Наименование статей

1

Налоги

2

Плановая рентабельность (__%)

3

Услуги платежных агентов по приему платежей населения (в случае сбора средств без привлечения расчетного центра)

 

При оценке стоимости всех видов работ необходимо также учитывать, будет ли управляющая организация самостоятельно выполнять работы, или привлекать для выполнения отдельных видов работ подрядные организации.

 

Официальные документы:

- приказ министерства ЖКХ

Разработка плана работ по содержанию и текущему ремонту

 

После того, как составлен перечень работ, оценена их стоимость, расставлены приоритеты в зависимости от текущих потребностей дома и пожеланий собственников, следующим шагом будет составление проекта плана работ по содержанию и текущему ремонту на год.

План отличается от перечня работ тем, что, кроме самого перечня, он может включать:

- объем работ;

- сроки выполнения;

- стоимость работ за единицу измерения объема работ,

- гарантийный срок.

План работ по содержанию и ремонту общего имущества на предстоящий год может быть составлен максимально полным, то есть включать в себя весь перечень работ (постоянно выполняемых, периодических и разовых) и ремонтов для всех частей общего имущества, которые управляющая организация считает необходимыми, а собственники помещений хотят (сверх необходимого перечня). Для каждого пункта этого плана необходимо определить приоритетность данной работы/ремонта.

Затем, после оценки затрат на выполнение каждого вида планируемых работ и общей суммы предстоящих расходов, необходимо оценить, могут или нет собственники помещений в данном доме нести предполагаемые расходы. Для этого управляющая организация на основе оценки расходов рассчитывает потенциальный размер платежей собственников (на 1 кв. метр общей площади помещений). Если собственники, предположительно, не смогут нести расходы на реализацию плана, необходимо совместно с управляющей организацией определить наиболее приоритетные с точки зрения управляющей организации и собственников помещений в доме виды работ на год.   

Окончательный план работ ремонта дома на предстоящий год утверждается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, которое проводится в соответствии с требованиями ст.45-48 Жилищного кодекса РФ. 

Пример формы плана работ по ремонту многоквартирного дома и перечня работ и услуг по управлению многоквартирным домом утверждены Министерства ЖКХ области и приведены ниже.

 

ПЛАН ТЕКУЩЕГО РЕМОНТА НА 20__ год

 

№

Объект общего имущества, подлежащий текущему ремонту

вид работ

ед. измерения объема работ

объем работ

стоимость

 (руб.)

срок исполнения

гарантийный срок

1

2

3

4

5

6

7

8

1

Отмостка*

 

ремонт просевших участков

кв.м

5

 

май 201_

2 года

2

1-4 подъезды, тамбуры, 1-2 этажи

замена ламп накаливания на энергосберегающие

шт.

16

 

январь 201_

-

3

 

 

 

 

 

 

 

* В соответствии с утвержденной сметой

 

Председатель совета дома

(председатель общего собрания)  ________                                        

 

Представитель управляющей организации ____                        

 

ПЕРЕЧЕНЬ РАБОТ И УСЛУГ ПО УПРАВЛЕНИЮ

МНОГОКВАРТИРНЫМ  ДОМОМ

 

№

Наименование

Цена

1.  

Организация эксплуатации многоквартирного дома

 

1.  

Мониторинг технического состояния дома

 

1.  

Составление актов

 

1.  

Планирование работ по содержанию и ремонту

 

1.  

Составление сметных расчетов

 

1.  

Ведение технической документации

 

1.  

Делопроизводство и хранение документации

 

1.  

Управление персоналом

 

1.  

Правовая работа, в том числе работа по обеспечению полноты сбора платежей

 

1.  

Услуги паспортиста

 

1.  

Установление договорных отношений с ресурсоснабжающими и подрядными организациями

 

1.  

Взаимодействие с органами власти и местного самоуправления (в том числе надзорными и контролирующими)

 

1.  

Съем и сбор показаний общедомовых и индивидуальных приборов учета

 

1.  

Ведение электронной базы потрлюбителей

 

1.  

Расчет размера платы за жилье и коммунальные услуги

 

1.  

Оформление и доставка квитанций

 

1.  

Ведение лицевых счетов потрлюбителей, проведение сверки расчетов с выдачей справок

 

1.  

Ведение лицевого счета многоквартирного дома

 

1.  

Анализ финансово-хозяйственной деятельности, составление отчета об исполнении договора управления

 

1.  

Обеспечение бухгалтерского и налогового учета и отчетности

 

1.  

Услуги платежных агентов (в случае сбора средств платежными агентами)

 

1.  

Услуги расчетного центра (в случае передачи ему функций, указанных в п.п. 13-17, 21)

 

1.  

Банковское обслуживание расчетного счета

 

1.  

Информационная работа с собственниками

 

 

 

Председатель совета дома

(председатель общего собрания)                                           _________________

 

Представитель управляющей организации                          _________________

 

Официальные документы

- ст.45-48 ЖК РФ;

- приказ министерства ЖКХ.

 

Контроль за выполнением условий договора управления

 

Собственникам помещений в многоквартирных домах при заключении договора управления домом с управляющей организацией необходимо помнить, что порядок контроля за выполнением управляющей организацией договора управления является существенным условием договора управления домом, т.е. полномочия собственников помещений в доме по контролю за деятельностью управляющей организации должны быть четко прописаны в договоре управления домом.

 Поскольку условия договора управления определяются на основании решения общего собрания собственников, то и порядок осуществления контроля за деятельностью управляющей организации устанавливают сами собственники, а управляющая организация, принимая предложение собственников по заключению договора управления, обязана этот порядок соблюдать, содействуя собственникам в осуществлении контроля. Роль договора управления как инструмента, обеспечивающего собственникам право контролировать управляющую домом организацию, таким образом, трудно переоценить.

Законодательство РФ позволяет сформулировать условия договора управления таким образом, чтобы иметь право в любой момент интересоваться качеством производства работ, связанных с ремонтом дома, привлекать к приемке этих работ независимый от управляющей компании и ее подрядчиков технический надзор, требовать своевременного перерасчета платежей в случае снижения качества оказания услуг или перерывов в оказании услуг, получать отчеты об исполнении договора с нужной периодичностью и, в информативной форме, определить порядок расторжения договора управления в случае невыполнения управляющей компанией условий договора.

Осуществлять  контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам и нанимателям помещений в многоквартирном доме, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме, вправе совет многоквартирного дома. 

Собственники помещений в доме могут осуществлять контроль за деятельностью управляющей организации путем:

- осуществления проверки объемов, качества и периодичности оказания услуг и выполнения работ,

- подачи в письменном виде жалоб, претензий и прочих обращений для устранения выявленных дефектов с проверкой полноты и своевременности их устранения,

- составления актов о нарушении условий договора,

- созыва внеочередного общего собрания собственников для принятия решений по фактам выявленных нарушений с уведомлением о проведении такого собрания управляющей организации,

- ознакомления с актом технического состояния дома и перечнем имеющейся технической документации на дом и иных связанных  управлением домом документов,

- обращения в органы, осуществляющие государственный надзор над использованием и сохранностью жилищного фонда, его соответствия установленным требованиям для административного воздействия, обращения в другие органы согласно действующему законодательству РФ.

Кроме того Правилами содержания общего имущества предусмотрено, что собственники помещений в соответствии с условиями договора вправе получать от ответственных лиц не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ. При этом указывается, что в договоре управления домом указанный срок может быть уменьшен.

Управляющая организация обязана раскрывать информацию о своей деятельности в соответствии со Стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденным Правительством РФ. В соответствии с указанным Стандартом управляющие организации обязаны размещать информацию о своей деятельности на определенных Правительством РФ сайтах в сети Интернет, сайте управляющей организации, а также предоставлять информацию на основании запросов, поданных в письменном или электронном виде. При этом предоставление информации по письменному запросу осуществляется в 20-дневный срок со дня его поступления. На основании запроса в электронном виде информация представляется на адрес электронной почты потрлюбителя в течение 2 рабочих дней со дня поступления запроса.

И наконец, управляющая организация обязана ежегодно в течение первого квартала текущего года представлять собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, если иное не установлено договором управления домом. Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме вправе установить в договоре управления помимо годового отчета, иные сроки представления отчетов управляющей организацией (например: ежемесячно, ежеквартально).

Грамотный отчет управляющей организации об исполнении плана работ по содержанию и ремонту общего имущества – это основа:

- для понимания собственниками того, что содержание дома стоит денег;

- для вовлечения собственников в процесс принятия решений и, соответственно, ответственности за них;

- доверия к управляющей организацией и удовлетворенности ее деятельностью собственниками помещений в доме.

Действующим законодательством РФ не регламентирована форма и содержание отчета управляющей организации о выполнении договора управления.

Собственники помещений и управляющие организации могут использовать форму отчета, рекомендованную Министерством ЖКХ:

 

  Приложение № __ 

к  договору  управления  

многоквартирным домом

 

 

 

Форма ежегодного отчета

Управляющей организации о выполнении Договора.

 

 

(наименование организации)

о деятельности за отчетный период с ________20__ г. по ___________20__г.

 

 

•  Адрес многоквартирного дома ________________________________________________;
• год постройки ________________________;
• этажность ___________________________;
• количество квартир ___________________;
• общая площадь дома с учетом помещений общего пользования_________________ кв. м;
• общая площадь жилых помещений ______________  кв. м;
• общая площадь нежилых помещений _____________ кв. м;
• степень износа по данным государственного технического учета ______ %;
• площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома ____________ кв. м;
• количество заявок на устранение аварийных ситуаций ____;
• количество рассмотренных обращений по вопросам управления (обслуживания) ____;

 

1. Обращение руководителя управляющей организации (по желанию управляющей организации).

 

2. Работы, выполненные за отчетный период

 

 

Перечень работ и услуг

Плановые затраты,

(руб.)

Фактические затраты, руб.

 

Разница (руб.)

1

2

3

 

1. Работы и услуги по управлению многоквартирным домом

 

 

 

1.1. Организация начисления и сбора платежей

 

 

 

1.2. Организация бухгалтерского учета и отчетности, ведения лицевых счетов, банковское обслуживание

 

 

 

1.3. Содержание административных и производственных помещений, оргтехники, услуги связи и транспортные услуги

 

 

 

1.4. Услуги платежных агентов и расчетного центра

 

 

 

1.5. Прочие

 

 

 

Итого:

 

 

 

2. Работы и услуги по содержанию общего имущества (расписать блоками, при возможности – с указанием объемов)

 

 

 

2.1.  Работы, выполняемые по результатам проведения технических осмотров и обходов отдельных элементов и помещений многоквартирного дома

 

 

 

2.2. Работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к сезонной эксплуатации

 

 

 

2.3. Аварийное обслуживание

 

 

 

2.4. Работы, связанные с обслуживанием общедомовых приборов учета

 

 

 

2.5. Работы по санитарному содержанию и благоустройству, противопожарной безопасности, в том числе:

 

 

 

- сбор и вывоз ТБО

 

 

 

- уборка придомовой территории

 

 

 

- дезинсекция и дератизация

 

 

 

- озеленение

 

 

 

- благоустройство

 

 

 

Итого:

 

 

 

3. Работы по текущему ремонту

 

 

 

3.1  (расписать пообъектно с указанием объемов)

 

 

 

и т.д.

 

 

 

Итого:

 

 

 

4. Работы по капитальному ремонту

 

 

 

4.1  (расписать пообъектно с указанием объемов)

 

 

 

и т.д.

 

 

 

Итого:

 

 

 

5. Коммунальные услуги:

 

 

 

5.1. Холодное водоснабжение

 

 

 

5.2. Электроснабжение

 

 

 

5.3.Горячее водоснабжение

 

 

 

5.4. Отопление

 

 

 

5.5. Водоотведение

 

 

 

5.6. Газоснабжение

 

 

 

Итого коммунальных услуг:

 

 

 

6. Другие услуги

 

 

 

ВСЕГО:

 

 

 

 

Примечание: расходы на содержание основных средств, налоговые платежи и прибыль (в соответствии с принятым уровнем рентабельности) указываются в составе соответствующих видов работ и услуг.

 

3.      Отчет по затратам на управление, содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, коммунальные услуги за ________г.

 

 

Управление многоквартир-ным домом

(руб.)

Содержание

общего имущества (руб.)

Текущий ремонт

общего имущества (руб.)

Капиталь-ный

ремонт

(руб.)

Коммунальные услуги

 (руб.)

1. Долг (остаток) на начало года

 

 

 

 

 

2. Начислено

 

 

 

 

 

3. Оплачено

 

 

 

 

 

3.1. Оплачено населением

 

 

 

 

 

3.2. Оплачено по нежилым помещениям

 

 

 

 

 

4. Задолженность на конец отчетного года

 

 

 

 

 

5. Получено денежных средств за рекламу, аренду и т.д.

 

 

 

 

 

6. Выполнено работ (оказано услуг)

 

 

 

 

 

7. Остаток на конец отчетного года

 («-» — перевыполнено работ;

 «+» — недовыполнено работ)

 

 

 

 

 

 

Примечание: п.3 = п.3.1 + п.3.2 + п.3.3; п.4 = п.1 + п.2 - п.3; п.5 и п.6 — данные управляющей организации;   п.7 =п.2 + п. 5 - п.6

 

4. Работы по обеспечению энергосбережения и повышения энергетической эффективности в многоквартирном доме:

_____________________________________________________________________________

 

Руководитель управляющей организации ________________________________             

                                                                                              (наименование управляющей организации)

___________        ______________________

     (подпись)                (фамилия, имя, отчество)

 

М.П.

 

Дата ______________20_____г.       Исполнитель ______________ (_______________) тел:________________

Официальные документы:

-ст. 162 ЖК РФ;

- Постановление Правительства РФ от 23.09.2010 № 731;

- пп. а п.40 Правил содержания общего имущества

(ПП РФ от 13.08.2006 № 491);

- Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность

(ПП РФ от 13.08.2006 № 491);

-  разделы 5-10, приложение № 2  Правил предоставления коммунальных услуг гражданам (ПП РФ от 23.05.2006 № 307);

- приказ Министерства ЖКХ.

 

Ответственность собственников помещений в МКД

и управляющей организации за содержание общего имущества

 

Собственники помещений несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ.

Собственники помещений в МКД при выборе в качестве способа управления МКД – управление управляющей организацией – реализуют свою обязанность по содержанию общего имущества путем заключения договора управления МКД с управляющей организацией.

Управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

 

Официальные документы:

- п. 41 Правил содержания общего имущества

(ПП РФ от 13.08.2006 № 491),

- пп. 2.2 п. 2 ст. 161 ЖК РФ.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

 

Активность собственников в управлении многоквартирным домом зависит, прежде всего, от их уверенности в том, что они имеют реальную возможность влиять на то, какие решения принимаются в отношении общего имущества собственников помещений в МКД, и что их усилия и финансовые затраты ведут к улучшению состояния общего имущества в их доме.

Если управляющая организация предлагает для рассмотрения общему собранию собственников помещений план работ по содержанию общего имущества, основанный на реальном состоянии дома и пожеланиях собственников, обеспеченный соответствующим финансированием - по возможности, из разных источников - и хорошо продуманную, детальную и обоснованную смету, это помогает участникам общего собрания принять грамотные решения, за которые потом не придется слишком дорого платить.

Полное и регулярное информирование собственников и регулярная отчетность управляющей организации перед ними по выполнению принятых планов и смет доходов и расходов обеспечивают уверенность собственников в том, что управляющая организация действует в соответствии с их интересами и принятыми на общем собрании решениями.

 

 

 

Приложение № 1

 

__________________________

                                                                                                                                      (Ф.И.О.)                                                                                                              ________________________

                                                                                                                            (адрес)

С  О  О  Б  Щ  Е  Н  И  Е о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме №____ по ул._______________________

 

Уважаемый собственник помещения! Убедительно просим Вас принять участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме!

Дата и время начала собрания: «___»_____________20__ г. в _______час.  _________________

_____________________________ (указать место проведения собрания).

Собрание проводится по инициативе __________________________ - собственника квартиры №_____

В соответствии со статьей 47 Жилищного кодекса РФ в случае, если при проведении общего собрания путем совместного присутствия собственников (очного голосования) для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, общее собрание не будет иметь кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников с такой же повесткой будут приняты путем проведения заочного голосования (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).

Заочное голосование будет проводиться с «___»________ 20__г. по «___»________ 20__г.

Дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование «_____»  __________________20__ года, в _________часов.

Место приема решений собственников _______________________________________________

           

Повестка дня

 

1. Выбор в качестве председателя собрания ___________________ (указать Ф.И.О.), в качестве секретаря собрания ___________________ (указать Ф.И.О.).

2. Избрание совета многоквартирного дома в количестве _____ чел.

№

Ф.И.О. кандидатов в члены совета

№ квартиры

1

 

 

2

 

 

3

 

 

4

 

 

5

 

 

…

 

 

 

3. Избрание из числа членов совета многоквартирного дома председателя совета

№

Ф.И.О. кандидатуры

председателя совета

№ квартиры

1

 

 

2

 

 

3

 

 

…

 

 

 

4. Утверждение положения о совете многоквартирного дома.

5. Утверждение положения о председателе совета многоквартирного дома

 

Собственник кв.______ дома ____по ул.________________

____________________________________________(Ф.И.О.)

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _   Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений   в многоквартирном жилом доме №_____ по ул.__________________________и бюллетень для участия в голосовании собственник помещения №_________  получил.   __________________________        (роспись в получении)

 

Приложение № 2

 

 

БЮЛЛЕТЕНЬ  ГОЛОСОВАНИЯ

на общем собрании собственников помещений многоквартирного

дома №_____ по ул .________________________

 

Повестка дня

1. Выбор в качестве председателя собрания ___________________ (указать Ф.И.О.), в качестве секретаря собрания ___________________ (указать Ф.И.О.).

2. Избрание совета многоквартирного дома в количестве _____ чел.

№

Ф.И.О. кандидатов в члены совета

№ квартиры

1

 

 

2

 

 

3

 

 

4

 

 

5

 

 

…

 

 

 

3. Избрание из числа членов совета многоквартирного дома председателя совета

№

Ф.И.О. кандидатуры

председателя совета

№ квартиры

1

 

 

2

 

 

3

 

 

…

 

 

 

4. Утверждение положения о совете многоквартирного дома.

5. Утверждение положения о председателе совета многоквартирного дома

 

 

Я, ____________________________________________________________________,

паспорт серия________ №_______ выдан «___»___________г.____________________,

являющийся на основании свидетельства о праве собственности (приватизационного удостоверения) №__________ серия__________ собственником помещения №_______ (общей площадью _____ м.кв.)  в многоквартирном доме №_______ по ул.____________________ в поселке Октябрьский по поставленным на повестку дня вопросам

Р Е Ш И Л  проголосовать следующим образом:

 

1.      Выбрать в качестве председателя собрания ___________________ (указать Ф.И.О.), в качестве секретаря собрания ___________________ (указать Ф.И.О.).

Итоги голосования:                                                                                        

      «ЗА»                                                                         

«ПРОТИВ»                                                                         

«ВОЗДЕРЖАЛСЯ»                                                

2. Избрать совет многоквартирного дома в количестве _____ чел.

№

Ф.И.О. кандидатов в члены совета

№ квартиры

Результаты голосования

(«за», «против», «воздержался»)

1

 

 

 

2

 

 

 

3

 

 

 

4

 

 

 

5

 

 

 

…

 

 

 

 

 

 

3. Избрать из числа членов совета многоквартирного дома председателем совета

№

Ф.И.О. кандидатуры

председателя совета

№ квартиры

Результаты голосования

(«за», «против», «воздержался»)

1

 

 

 

2

 

 

 

3

 

 

 

…

 

 

 

 

 

4.    Утвердить положение о совете многоквартирного дома.

Итоги голосования:               

«ЗА»                                                                         

«ПРОТИВ»                                                                         

«ВОЗДЕРЖАЛСЯ»                                                

5. Утверждение положения о председателе совета многоквартирного дома

Итоги голосования:

«ЗА»                                                                         

«ПРОТИВ»                                                                         

«ВОЗДЕРЖАЛСЯ»                                                

______________________________________

                                                      (подпись собственника помещения)

 

 

 

 

 

Приложение № 3

 

ПРОТОКОЛ

общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме,

нафодящемся по адресу:___________,п._________________,

ул.______________________ д. ______

 

п.____________                                                                                   «____»___________20__г.

Дата и время начала собрания: «___»_____________20__г. в _______часов.

Дата и время окончания собрания: «___»_____________20__г. в _______часов.

Место проведения собрания: ____________________________________

Форма проведения собрания:  _____________________ (указать очное голосование или заочное)

Собрание проводится по инициативе __________________________ - собственника квартиры №_____

Интересы муниципального образования как собственника помещений в многоквартирном доме представляет ________________________________________ (ФИО) по доверенности №____________ от «_____»______________20__г., выданной Администрацией поселка____________.

 

Общая площадь многоквартирного дома составляет  __________ кв.м.

Общая площадь жилых и нежилых помещений многоквартирного дома составляет __________ кв.м.

Присутствуют собственники помещений общей площадью __________ кв.м., что составляет ________% площади жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.

Кворум  ___________________ (указать имеется, не имеется).

Собрание ___________________ (указать правомочно, не правомочно).

 

В соответствии со статьей 47 Жилищного кодекса РФ в связи с отсутствием кворума при проведении общего собрания путем совместного присутствия собственников (очного голосования) «___» _____ 20__г. решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой приняты путем проведения заочного голосования с «___»________ 20__г. по «___»________ 20__г.

Поступили решения по вопросам повестки дня от собственников помещений общей площадью __________ кв.м., что составляет ________% площади жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.

Кворум имеется. Собрание правомочно.

*Примечание: в случае наличия кворума при проведении общего собрания путем совместного присутствия данный абзац исключить.

 

ПОВЕСТКА ДНЯ:

1. Выбор в качестве председателя собрания ___________________ (указать Ф.И.О.), в качестве секретаря собрания ___________________ (указать Ф.И.О.).

2. Избрание совета многоквартирного дома в количестве _____ чел.

№

Ф.И.О. кандидатов в члены совета

№ квартиры

1

 

 

2

 

 

3

 

 

4

 

 

5

 

 

…

 

 

 

3. Избрание из числа членов совета многоквартирного дома председателя совета

№

Ф.И.О. кандидатуры

председателя совета

№ квартиры

1

 

 

2

 

 

3

 

 

…

 

 

 

4. Утверждение положения о совете многоквартирного дома.

5. Утверждение положения о председателе совета многоквартирного дома

 

 

 

По вопросам повестки дня собственники помещений

РЕШИЛИ:

1. Выбрать в качестве председателя собрания ___________________(указать Ф.И.О.), в качестве секретаря собрания ___________________ (указать Ф.И.О.).

Итоги голосования:

«ЗА»                                 ________ %

«ПРОТИВ»                     ________ %

«ВОЗДЕРЖАЛСЯ»         ________ %

2. Избрать совет многоквартирного дома в количестве _____ чел.

№

Ф.И.О. кандидатов в члены совета

№ квартиры

итоги голосования

1

 

 

 

2

 

 

 

3

 

 

 

4

 

 

 

5

 

 

 

…

 

 

 

 

3. Избрать из числа членов совета многоквартирного дома председателем совета

№

Ф.И.О. кандидатуры

председателя совета

№ квартиры

итоги голосования

1

 

 

 

2

 

 

 

3

 

 

 

…

 

 

 

 

4.    Утвердить положение о совете многоквартирного дома.

Итоги голосования:

«ЗА»                                 ________ %

«ПРОТИВ»                     ________ %

«ВОЗДЕРЖАЛСЯ»         ________ %

 

5. Утверждение положения о председателе совета многоквартирного дома

Итоги голосования:

«ЗА»                                 ________ %

«ПРОТИВ»                     ________ %

«ВОЗДЕРЖАЛСЯ»         ________ %

 

                                  

Приложение № 1 – Положение о совете многоквартирного дома

Приложение № 2 – Положение о председателе совета многоквартирного дома

 

 

Председатель собрания:                                         ___________________________________

                                                                                                 (подпись)

Секретарь собрания:                                               ___________________________________

                                                                                                 (подпись)

 

Приложение № 4

 

 

Утверждено

на общем собрании собственников

помещений в многоквартирном доме

№   ____  по ул.____________        

п._____________.    

 

Протокол  №  _______   

от  «____» __________ 20__ г. 

 

 

Примерное положение

о  совете многоквартирного дома

 

1 Общие положения

 

1.1 Настоящее Положение о совете многоквартирного дома (далее -Положение) разработано в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ.

1.2 Настоящее Положение определяет порядок избрания, организации деятельности и прекращения полномочий совета многоквартирного дома              № _____ по ул.____________ (далее – совет дома).

1.3 Совет дома избирается из числа собственников помещений и проживающих в многоквартирном доме, обладающих личными и деловыми качествами, необходимыми для выполнения функциональных обязанностей совета дома.

1.4 Количество членов совета дома составляет ___ чел.

1.5 Совет многоквартирного действует на основании решения общего собрания собственников о выборе совета в пределах полномочий, определенных Жилищным кодексом РФ и настоящим Положением.

1.6 Совет дома ежегодно представляет отчет о своей деятельности общему собранию собственников.

 

2 Избрание совета дома

 

2.1 Совет дома избирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в соответствии со ст. 44-48 Жилищного кодекса РФ.

2.2 Совет дома избирается сроком на 3 года.

2.3 Решение о выборе совета дома, принятое общим собранием собственников, оформляется протоколом, который подписывают избранный на собрании председатель собрания и секретарь.

Протокол общего собрания собственников и письменно оформленные решения собственников о выборе совета дома, хранятся в _____________ (указать место, установленное решением общего собрания).

 

 

3 Полномочия  совета дома

 

Совет дома в соответствии с Жилищным кодексом РФ:

3.1 Обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников.

3.2 Выносит на общее собрание собственников в качестве вопросов для обсуждения:

- предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен дом,

- о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме,

- о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг,

- предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;

3.3 Представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме, внедрения энергосберегающих технологий в доме.

3.4 Представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией.

3.5 Осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме.

3.6 Принимает решения о создании комиссий собственников для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом (подобные комиссии могут создаваться также по решению общего собрания собственников).

3.7 Участвует в составлении актов о фактическом проживании граждан в жилых помещениях, не оборудованных индивидуальными приборами учета коммунальных ресурсов, в целях осуществления достоверного начисления оплаты за предоставленные коммунальные услуги. 

3.8 Участвует в съеме показаний общедомовых и индивидуальных приборов учета потребляемых энергоресурсов. 

3.9 В целях эффективного выполнения возложенных на него полномочий совет дома проводит заседания совета дома с периодичностью, установленной решением совета дома.

3.10 Решения, принятые советом дома, оформляются протоколом и доводятся до сведения собственников на общих собраниях и до сведения управляющей организации.

 

4 Прекращение полномочий, переизбрание совета дома

 

4.1 Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества. Решение собственников о выборе нового совета дома направляется в управляющую организацию.

4.2 В случае ненадлежащего исполнения обязанностей совет дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

4.3 Полномочия члена совета дома прекращаются также в следующих случаях:

- по инициативе самого члена совета дома или председателя совета дома;

- в связи с прекращением права собственности;

- в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством.

4.4 В случае принятия решения собственниками о досрочном прекращении полномочий совета дома, выборе нового совета дома или одного из его членов, собственники помещений уведомляют управляющую (обслуживающую) организацию о принятом решении.

 

 

 

Приложение № 5

 

 

Утверждено

на общем собрании собственников

помещений в многоквартирном доме

№   ____  по ул.____________        

п.__________________.          

 

Протокол  №  _______   

от  «____» __________ 20__ г. 

 

 

Примерное положение

о  председателе совета многоквартирного дома

 

1 Общие положения

 

1.1 Настоящее положение о председателе совета многоквартирного дома (далее - Положение) разработано в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ.

1.2 Настоящее Положение определяет порядок избрания, организации деятельности и прекращения полномочий председателя совета многоквартирного дома № _____ по ул.____________ (далее – председателя совета дома).

1.3 Председатель совета дома избирается общим собранием собственников из числа членов совета дома.

1.5 Председатель совета дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета дома.

1.6 Председатель совета дома подотчетен общему собранию собственников помещений в доме.

 

2 Избрание председателя совета дома

 

2.1 Председатель совета дома избирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в соответствии со ст. 44-48 Жилищного кодекса РФ.

2.2 Председатель совета дома избирается на срок полномочий совета дома.

2.3 Решение о выборе председателя совета дома, принятое общим собранием собственников, оформляется протоколом, который подписывают избранный на собрании председатель собрания и секретарь и направляется в управляющую организацию.

Протокол общего собрания собственников и письменно оформленные решения собственников о выборе председателя совета дома хранятся в _____________ (указать место, установленное решением общего собрания).

 

 

 

3 Полномочия председателя совета дома

 

Председатель совета дома в соответствии с Жилищным кодексом РФ:

3.1 До принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договора на оказание услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества и договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

3.2 Доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам заключения вышеуказанных договоров.

3.3 На основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме:

- заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры на оказание услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

- осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме,

- выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.

- подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме,

- подписывает акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме,

- подписывает акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества,

3.7 Направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств по договору управления многоквартирным домом. 

3.8 Выполняет иные функции в рамках полномочий совета дома, предусмотренных действующим законодательством РФ. 

 

 

4 Прекращение полномочий, переизбрание председателя совета дома

 

4.1 Председатель совета дома исполняет полномочия до переизбрания совета дома на общем собрании собственников или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества.

4.2 В случае ненадлежащего исполнения обязанностей председатель совета дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

4.3 Полномочия председателя совета дома прекращаются также в следующих случаях:

- по инициативе самого председателя совета дома;

- в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством.

4.4 В случае принятия решения собственниками о досрочном прекращении полномочий председателя совета дома, выборе нового председателя совета дома, собственники помещений уведомляют управляющую (обслуживающую) организацию о принятом решении.

 

 

Приложение № 6

 

 

ПРИМЕРНАЯ ФОРМА договорА

управления  многоквартирным домом

 

 

г. __________                                                                     "___" _________ 20__ г.

 

Общество с ограниченной ответственностью «_________________», именуемое в дальнейшем «Управляющая организация», в лице ____________

                                                                                  (должность, фамилия, имя, отчество руководителя,)

действующего на основании Устава, с одной стороны и _________________,

                                                       (фамилия, имя, отчество гражданина, наименование юридического лица)

__________________________________________________________________,

(при необходимости указать всех собственников помещения(й) на праве общей долевой собственности)

являющ____ собственником(ами)___________________________________________

                                                                         (квартир(ы) №___, комнат(ы) в коммунальной квартире № ___)

общей площадью ________ кв.м, жилой площадью ________ кв.м на ___ этаже   ____ этажного многоквартирного дома по адресу_________________

                                                                                                             (индекс, улица, номер дома, номер корпуса)

(далее – Многоквартирный дом), на основании ________________________,

                                                          (документ, устанавливающий право собственности на жилое помещение)

№_______ от «_____» ____________ _____ г, выданного_________________,

                                                                                  (наименование органа, выдавшего, заверившего

                                                                                      или зарегистрировавшего документы)

или представитель Собственника в лице ______________________________,

                                                                                        (должность, фамилия, имя, отчество представителя)

действующего в соответствии с полномочиями, основанными на_______________________________________________________________,  

(наименование федерального закона, акта уполномоченного на то государственного органа либо доверенности, оформленной в соответствии с требованиями п. 5 и 6 ст. 185, ст. 186 ГК РФ или удостоверенной нотариально)

именуемые далее Стороны, заключили настоящий договор управления многоквартирным домом (далее - Договор) о нижеследующем.

 

1. Общие положения

 

1.1. Договор заключен на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (протокол от «___» ______________ 20__ г. №____, хранящийся __________________________.

                                                          (указать место хранения протокола, в котором с ним можно ознакомиться)

1.2. Условия настоящего Договора являются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме и определены в соответствии с решением общего собрания.

1.3. При выполнении условий Договора Стороны руководствуются Конституцией Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации (далее – ЖК РФ), Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Правительством Российской Федерации, иными нормативно-правовыми актами.

 

2. Цель и предмет Договора

 

2.1. Цель Договора – обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в Многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений и иным гражданам, проживающим в Многоквартирном доме.

2.2. Состав общего имущества в Многоквартирном доме, в отношении которого осуществляется управление, указан в приложении №1 к настоящему Договору.

2.3. Управляющая организация по заданию Собственника в соответствии с приложением №2 к настоящему Договору обязуется оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в Многоквартирном доме, осуществлять иную направленную на достижение целей управления Многоквартирным домом деятельность, предоставлять коммунальные услуги Собственнику и другим пользующимся помещениями в данном доме лицам.

 

 

3. Права и обязанности Сторон

 

3.1. Управляющая организация обязана:

3.1.1. Осуществлять управление общим имуществом в Многоквартирном доме в  соответствии с условиями Договора в интересах Собственника в соответствии с целями, указанными в пункте 2.1. настоящего Договора, а также в соответствии с требованиями действующих технических регламентов и иных обязательных норм и правил.

3.1.2. В случае оказания услуг и выполнения работ с ненадлежащим качеством Управляющая организация обязана устранить все выявленные недостатки.

3.1.3. Предоставлять коммунальные услуги в соответствии с обязательными требованиями, установленными Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными Правительством Российской Федерации, в том числе:

а) холодное водоснабжение;

б) водоотведение;

в) электроснабжение;

г) отопление;

д) ___________________.

3.1.4. Предоставлять иные услуги:

а) коллективная антенна (кабельное телевидение);

б) обеспечение работы кодового замка двери подъезда;

в)___________________.

3.1.5. Принимать плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному (в случае принятия решения общим собранием) ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также плату за коммунальные услуги от Собственника, а также в соответствии с ч.4 ст.155 ЖК РФ - от нанимателя жилого помещения государственного (муниципального) жилищного фонда. Управляющая организация вправе поручить работы и услуги по начислению, распечатке и доставке квитанций, снятию показаний приборов учета, сбору, расщеплению, перечислению платежей за жилое помещение и коммунальные услуги иным организациям.

3.1.6. Требовать от Собственника – муниципального образования, в соответствии с ч.4 ст.155 ЖК РФ, в случае установления им платы нанимателю меньше, чем размер платы, установленной в соответствии с Договором, доплаты оставшейся части в согласованном порядке.

3.1.8. При необходимости – осуществлять взаимодействие с органами социальной защиты населения по вопросу обеспечения гражданам льгот, мер социальной поддержки в виде ежемесячных денежных выплат, субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

3.1.9. Организовать круглосуточное аварийно-диспетчерское обслуживание, устранять аварии, а также выполнять заявки Собственника либо иных лиц, являющихся пользователями принадлежащих Собственнику помещений, в сроки, установленные законодательством и Договором.

3.1.10. В течение 30 минут с момента поступления заявки организовать работы по устранению причин аварийных ситуаций, приводящим к угрозе жизни, здоровью граждан, а также к порче их имущества, таких как:  залив, засор канализации, отключение электроснабжения и других, подлежащих экстренному устранению.

 3.1.11. Вести и хранить техническую документацию, вносить в техническую документацию изменения, отражающие состояние дома, в соответствии с результатами проводимых осмотров. По требованию Собственника знакомить его с содержанием указанных документов. Изготовление недостающей или утраченной технической документации производится за счет средств Собственника по решению общего собрания, если без указанной технической документации невозможно либо затруднительно управление домом.

3.1.12. Вести лицевой счет дома, на котором учитывать доходы и расходы по данному Многоквартирному дому.

3.1.13. Рассматривать предложения, заявления и жалобы Собственника, вести их учет, принимать меры, необходимые для устранения указанных в них недостатков в установленные сроки, вести учет устранения указанных недостатков. Не позднее 15 рабочих дней со дня получения письменного заявления информировать заявителя о решении, принятом по заявленному вопросу, а при обращении по вопросу устранения аварийной ситуации – незамедлительно.

3.1.14. Информировать Собственника о причинах и предполагаемой продолжительности перерывов в предоставлении коммунальных услуг, предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества, в течение суток с момента обнаружения таких недостатков путем размещения соответствующей информации на информационных стендах дома, а в случае личного обращения - незамедлительно.

3.1.15. В случае предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, произвести перерасчет платы за коммунальные услуги в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам.

3.1.16. Устранять недостатки и дефекты выполненных работ по текущему ремонту, выявленные в процессе эксплуатации. Недостаток и дефект считается выявленным, если Управляющая организация получила заявку Собственника на их устранение.

3.1.17. Заключать с ресурсоснабжающими организациями договоры или самостоятельно производить коммунальные ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг потрлюбителям.

3.1.18. Информировать в письменной форме нанимателей и собственников жилых помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за 10 дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в ином размере.

3.1.19. Выдавать Собственникам платежные документы не позднее 1 числа месяца, следующего за оплачиваемым месяцем.

3.1.20. Обеспечить Собственника информацией о телефонах аварийных и диспетчерских служб путем их указания на платежных документах и размещения объявлений в подъездах Многоквартирного дома.

3.1.21. По требованию Собственника и иных лиц, действующих по распоряжению Собственника, выдавать в день обращения справки установленного образца, копии из финансового лицевого счета и (или) из домовой книги и иные предусмотренные действующим законодательством документы.

3.1.22. Осуществлять приемку индивидуальных (квартирных) приборов учета коммунальных услуг в эксплуатацию с составлением соответствующего акта и фиксацией начальных показаний приборов.

3.1.23. Не менее чем за три дня до начала проведения работ внутри помещения Собственника согласовать с ним время доступа в помещение или направить ему письменное уведомление о проведении работ внутри помещения.

3.1.24. Предоставлять Собственнику отчет о выполнении Договора за истекший календарный год в течение первого квартала, следующего за истекшим годом действия Договора. Отчет предоставляется на общем собрании собствеников помещений. Письменный отчет составляется по форме согласно приложению №3 к Договору и размещается на досках объявлений, в подъездах, помещении Управляющей организации или иных оборудованных местах.

3.1.25. На основании заявки Собственника направлять своего представителя для составления акта нанесения ущерба общему имуществу Многоквартирного дома или помещению Собственника.

3.1.26. Представлять интересы Собственника и лиц, пользующихся принадлежащими  ему помещениями на законных основаниях, в рамках исполнения своих обязательств по Договору.

3.1.27. При поступлении коммерческих предложений не выдавать разрешений на пользование общим имуществом собственников Многоквартирного дома без соответствующих решений общего собрания собственников. В случае принятия собственниками соответствующего решения средства, поступившие в результате реализации коммерческого предложения на счет Управляющей организации, после вычета установленных законодательством соответствующих налогов и суммы (процента), причитающейся Управляющей организации в соответствии с решением собственников, направляются на выполнение услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, указанных в решении собственников.

3.1.28. В соответствии с протоколом общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме заключить договор страхования объектов общего имущества в данном доме за отдельную от настоящего Договора плату. При наступлении страхового случая участвовать в составлении актов и смет расходов для производства работ по восстановлению общего имущества, поврежденного в результате наступления страхового случая. За счет средств страхового возмещения обеспечивать производство ремонтных работ по восстановлению внешнего вида, работоспособности и технических свойств частей застрахованного общего имущества.

3.1.29. Передать техническую документацию (базы данных) и иные связанные с управлением домом документы за 30 дней до прекращения действия Договора вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потрлюбительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления Многоквартирным домом собственниками помещений в доме - одному из собственников, указанному в решении общего собрания собственников о выборе способа управления Многоквартирным домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в доме.

3.1.30.  С участием представителя (представителей) собственников помещений, выбранных на общем собрании, составить акт технического состояния многоквартирного дома, а также перечень имеющейся технической документации на дату, с которой Управляющая организация приступила к управлению данным домом.

3.2. Управляющая организация вправе:

3.2.1. Самостоятельно определять порядок и способ выполнения своих обязательств по настоящему Договору, в том числе привлекать к исполнению Договора третьих лиц.

3.2.2. В случае несоответствия сведений, имеющихся у Управляющей организации, о количестве проживающих в жилом помещении граждан, и сведений, предоставленных Собственником, проводить расчет размера платы за коммунальные услуги по фактическому количеству проживающих с предварительным составлением акта о фактическом количестве проживающих.

3.2.3. В порядке, установленном действующим законодательством, взыскивать сумму долга и убытков, нанесенных несвоевременной и (или) неполной оплатой услуг по Договору.

3.2.4. Готовить предложения к общему собранию собственников помещений по установлению размера платы за жилое помещение на основании предлагаемого собранию перечня работ и услуг и сметы расходов к нему на предстоящий год. При изменении решением собрания размера платы направить Собственнику дополнительное соглашение к настоящему Договору для подписания.

3.3. Собственник обязан:

3.3.1. Своевременно и полностью вносить плату за помещение и коммунальные услуги с учетом всех пользователей услугами, а также иные платежи, установленные по решению общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

3.3.2. В случае временного отсутствия сообщать Управляющей организации свои контактные телефоны и адреса почтовой связи, а также телефоны и адреса лиц, которые могут обеспечить доступ к помещениям Собственника при его отсутствии более 24 часов.3.3.3. Соблюдать следующие требования:

а) без соответствующих разрешений не производить установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения;

 не устанавливать, не подключать и не использовать электробытовые приборы и машины мощностью, превышающей технологические возможности внутридомовой электрической сети, дополнительные секции приборов отопления;  без согласования с управляющей организацией не осуществлять монтаж и демонтаж индивидуальных (квартирных) приборов учета ресурсов, не нарушать установленный в доме порядок учета и распределения потребленных коммунальных ресурсов; не использовать теплоноситель из системы отопления не по прямому назначению (использование сетевой воды из систем и приборов отопления на бытовые нужды); не допускать выполнение работ или совершение других действий, приводящих к порче помещений или общего имущества собственников, не производить перепланировку помещений без согласования в установленном порядке;) не замуровывать, не загромождать подходы к инженерным коммуникациям и запорной арматуре, не загромождать своим имуществом, строительными материалами и (или) отходами эвакуационные пути и помещения общего пользования;) не устанавливать кондиционеры, сплит-системы, спутниковые антенны без согласования с Управляющей организацией и в нарушение порядка пользования общим имуществом;) не создавать шума в жилых помещениях и местах общего пользования с 21.00 час. До9.00 час.и с 13.00 час. до 15.00 час. (при производстве ремонтных работ – с9.00 час. до 21.00 час.); информировать Управляющую организацию о проведении работ по ремонту, переустройству и перепланировке помещения.При нарушении Собственником п.п. «а»-«ж» настоящего пункта Собственник обязан за свой счет устранить нарушения в сроки, установленные Управляющей организацией, и возместить убытки, а при неустранении нарушений – оплатить расходы Управляющей организации на их устранение и возместить убытки.

3.3.4. При проведении Собственником работ по ремонту, переустройству и перепланировке помещения оплачивать вывоз крупногабаритных и строительных отходов сверх платы за жилое помещение.

3.3.5. Предоставлять Управляющей организации в течение трех рабочих дней сведения:

            о заключенных договорах найма (аренды, безвозмездного пользования), в которых обязанность платы Управляющей организации за содержание и ремонт общего имущества в Многоквартирном доме, а также коммунальные услуги возложена Собственником полностью или частично на нанимателя (арендатора, пользователя) с указанием Ф.И.О. нанимателя (наименования и реквизитов организации – арендатора, пользователя), о смене нанимателя (арендатора, пользователя);

об изменении количества граждан, проживающих в жилом помещении, включая временно проживающих;

 3.3.6. Обеспечивать доступ представителей Управляющей организации в принадлежащее ему помещение для осмотра технического и санитарного состояния инженерных коммуникаций, санитарно-технического и иного оборудования, нафодящегося в жилом помещении, контроля и снятия показаний приборов учета, выполнения необходимых ремонтных работ  - в заранее согласованное с Управляющей организацией время, а работников аварийных служб - в любое время. В случае необеспечения доступа (отказа  в доступе) в помещение или к коммуникациям ответственность за причиненные убытки возлагается на Собственника, не обеспечившего доступ (отказавшего в доступе).

3.3.7. Сообщать Управляющей организации о выявленных неисправностях общего имущества в Многоквартирном доме.

3.4. Собственник имеет право:

3.4.1. Осуществлять контроль над выполнением управляющей организацией ее обязательств по настоящему Договору, участвовать в осмотрах (измерениях, испытаниях, проверках) общего имущества в Многоквартирном доме, присутствовать при выполнении работ и оказании услуг Управляющей организацией.

3.4.2. Требовать изменения размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги при предоставлении жилищных и коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, в порядке, установленном нормативно-правовыми актами Правительства Российской Федерации.

3.4.3. Требовать от Управляющей организации возмещения убытков, причиненных вследствие невыполнения либо недобросовестного выполнения Управляющей организацией своих обязанностей по настоящему Договору.

3.4.4. Требовать от Управляющей организации ежегодного предоставления отчета о выполнении настоящего Договора.

3.4.5. Поручать вносить платежи по настоящему договору нанимателю (арендатору, пользователю) данного помещения в случае сдачи его внаем (в аренду, пользование).

3.4.6. Избрать на общем собрании уполномоченного представителя дома для осуществления оперативного взаимодействия с Управляющей организацией, подписания акта технического состояния Многоквартирного дома и перечня имеющейся технической документации.

 

4. Цена Договора, размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги,                                          порядок ее внесения

 

4.1. Цена Договора определяется:

         стоимостью услуг и работ по управлению, содержанию, текущему и капитальному (в случае принятия общим собранием решения) ремонту общего имущества;

стоимостью коммунальных услуг, рассчитываемой в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам.

4.2. Плата за жилое помещение вносится в соответствии с долей в праве собственности на общее имущество, которая определяется пропорционально общей площади принадлежащего Собственнику жилого помещения, согласно ст.ст. 37, 39 ЖК РФ. 

4.3. Плата за работы и услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме устанавливается в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (протокол от «__»___ 20__ № ___) на срок не менее чем один год в размере _______ руб. за один кв.м общей площади помещения.

Вариант: в соответствии с решением органа местного самоуправления об установлении размера платы за жилое помещение для нанимателей муниципального жилищного фонда на очередной год (______ руб. за один кв.м общей площади помещения(й) на 20__ год)).

Вариант, предусматривающий индексацию размера платы: С «___»_____20__ г. не чаще одного раза в год размер платы может быть изменен в зависимости от издержек, связанных с оказанием услуг, в рамках предельного индекса, устанавливаемого уполномоченным органом в отношении коммунальных услуг.

Уровень рентабельности для Управляющей организации устанавливается в размере __%  от платежей Собственников за работы и услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества.

4.4. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам по тарифам, установленным уполномоченными органами.

4.5. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем на основании платежных документов (счетов-квитанций), предоставляемых Управляющей организацией (либо иным лицом по ее поручению).

4.6. Собственники вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги на расчетный счет, указанный в платежном документе (счете-квитанции).

4.7. Неиспользование помещений собственниками не является основанием невнесения платы за помещение и за отопление.

4.8. При временном отсутствии проживающих в жилых помещениях граждан внесение платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение и водоотведение при отсутствии в жилом помещении индивидуальных приборов учета по соответствующим видам коммунальных услуг осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

4.9. Собственник не вправе требовать изменения размера платы, если оказание услуг и выполнение работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, связано с устранением угрозы жизни и здоровью граждан, предупреждением ущерба их имуществу или вследствие действия обстоятельств непреодолимой силы.

4.10. При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, размер платы за коммунальные услуги изменяется в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными Правительством Российской Федерации.

4.11. В случае изменения в установленном порядке тарифов на коммунальные услуги Управляющая организация применяет новые тарифы со дня вступления в силу соответствующего правового акта.

4.12. Собственник вправе осуществить предоплату за текущий месяц и более длительные периоды, потребовав от Управляющей организацией платежные документы.

4.13. Услуги Управляющей организации, не предусмотренные Договором, выполняются за отдельную плату по  соглашению сторон.

 

 

5. Ответственность сторон

 

5.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение Договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и Договором.

         5.2. Управляющая организация несет ответственность при наличии ее вины.

5.3. В случае несвоевременного и (или) неполного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги Собственник обязан уплатить Управляющей организации пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.

5.4. Управляющая организация при наличии ее вины несёт ответственность за ущерб, причинённый имуществу собственников в многоквартирном доме, возникший в результате ее действий или бездействий, в порядке, установленном законодательством.

 

 

6. Осуществление контроля за выполнением управляющей

организацией её обязательств по договору управления

 

6.1. Контроль над деятельностью Управляющей организации в части исполнения настоящего Договора осуществляется Собственником и уполномоченным представителем дома путем:

получения от Управляющей организации не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информации о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ;

проверки объемов, качества и периодичности оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);

подачи в письменном виде жалоб, претензий и прочих обращений для устранения выявленных дефектов с проверкой полноты и своевременности их устранения;

составления актов о нарушении условий Договора;

созыва внеочередного общего собрания собственников для принятия решений по фактам выявленных нарушений с уведомлением о проведении такого собрания (указанием даты, времени и места) Управляющей организации;

получения не реже 1 раза в год письменного отчета по форме, установленной Договором;

ознакомления с актом технического состояния Многоквартирного дома и перечнем имеющейся технической документации на Многоквартирный дом и иных связанных с управлением Многоквартирным домом документов;

ознакомления с информацией о деятельности управляющей организации в соответствии с постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами»;

обращения в органы, осуществляющие государственный контроль над использованием и сохранностью жилищного фонда, его соответствия установленным требованиям для административного воздействия, обращения в другие органы согласно действующему законодательству.

6.2. В случаях нарушения качества услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также причинения вреда жизни, здоровью и имуществу Собственника и (или) проживающих в жилом помещении граждан, общему имуществу; неправомерных действий Собственника по требованию любой из Сторон составляется акт о нарушении условий Договора. 

6.3. Акт составляется комиссией, которая должна состоять не менее чем из трех человек, включая представителей Управляющей организации, Собственника (члена семьи Собственника, нанимателя, члена семьи нанимателя), подрядной организации, свидетелей (соседей) и других лиц. Если в течение двух часов в дневное время или трех часов в ночное время (с 22.00 до 6.00 по местному времени) с момента сообщения о нарушении представитель Управляющей организации не прибыл для проверки факта нарушения или если признаки нарушения могут исчезнуть или быть ликвидированы, составление акта производится без его присутствия. В этом случае акт подписывается остальными членами  комиссии.

6.4. Акт должен содержать: дату и время его составления; дату, время и характер нарушения, его причины и последствия (факты причинения вреда жизни, здоровью и имуществу Собственника (нанимателя), описание (при наличии возможности их фотографирование или видеосъемку) повреждений имущества); все разногласия, особые мнения и возражения, возникшие при составлении акта; подписи членов комиссии и Собственника (члена семьи Собственника, нанимателя, члена семьи нанимателя).

6.5. Акт составляется в присутствии Собственника (члена семьи Собственника, нанимателя, члена семьи нанимателя), права которого нарушены. При отсутствии Собственника (члена семьи Собственника, нанимателя, члена семьи нанимателя) акт проверки составляется комиссией без его участия с приглашением в состав комиссии независимых лиц (например, соседей). Акт проверки составляется комиссией не менее чем в двух экземплярах. Один экземпляр акта вручается Собственнику (члену семьи Собственника) под расписку.

6.6. Принятые решения общего собрания о комиссионном обследовании выполнения работ и услуг по договору являются для Управляющей организации обязательными. По результатам комиссионного обследования составляется соответствующий акт, экземпляр которого должен быть предоставлен  инициатору проведения общего собрания собственников.

6.7. Удостоверение факта непредоставления коммунальных услуг (предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества) осуществляется в порядке, предусмотренном Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам.

 

 

7. Порядок изменения и расторжения договора

 

7.1. Настоящий договор может быть расторгнут:

7.1.1. В одностороннем порядке:

 а) по инициативе Собственника в случае:

отчуждения ранее нафодящегося в его собственности помещения, вследствие заключения какого-либо договора (купли-продажи, мены, ренты и пр.), путем уведомления Управляющей организации о произведенных действиях с помещением и приложения соответствующего документа;

принятия общим собранием собственников помещений в Многоквартирном доме решения о выборе иного способа управления, о чем управляющая организация должна быть предупреждена не позже чем за два месяца до прекращения настоящего договора путем предоставления ей заверенной копии протокола решения общего собрания и иных документов, подтверждающих правомерность принятого решения;

принятия общим собранием собственников помещений в Многоквартирном доме решения об отказе от исполнения настоящего Договора, если управляющая организация не выполняет условий Договора. При этом обязательно предоставляются доказательства существенного нарушения условий Договора, а также документы, подтверждающие правомерность принятого общим собранием решения;

б) по инициативе Управляющей организации, о чём Собственник должен быть предупреждён не позже, чем за два месяца до расторжения настоящего договора в случае если:

многоквартирный дом окажется в состоянии, непригодном для использования по назначению в силу обстоятельств, за которые Управляющая организация не отвечает;

собственники помещений в Многоквартирном доме на своём общем собрании приняли иные условия договора управления Многоквартирным домом, которые оказались неприемлемыми для Управляющей организации;

собственники помещений регулярно не исполняют своих обязательств в части оплаты по настоящему Договору либо своими действиями существенно затрудняют условия деятельности Управляющей организации.

7.1.2. По соглашению сторон.

7.1.3. В судебном порядке по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

7.1.4. В случае смерти собственника - со дня смерти.

7.1.5. В случае ликвидации Управляющей организации.

7.1.6. По обстоятельствам непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, продолжающихся более 2 месяцев подряд.

7.2.  При отсутствии заявления одной из Сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия Договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

7.3. Настоящий Договор в случае его расторжения в одностороннем порядке по инициативе любой из сторон считается расторгнутым через два месяца с момента направления другой стороне письменного уведомления, за исключением случаев смерти Собственника - физического лица или ликвидации Управляющей организации.

            7.4. Расторжение Договора не является основанием для прекращении обязательств Собственника по оплате выполненных во время действия настоящего Договора Управляющей организацией работ и услуг.

            7.5. В случае если платежи собственников не покрывают расходы Управляющей организации, понесенные в связи с исполнением Договора, а также инвестиционную составляющую, внесенную Управляющей организацией, она вправе доначислить и взыскать с собственников соответствующие расходы.

7.6. Изменение условий настоящего Договора осуществляется в порядке, предусмотренном жилищным и гражданским законодательством.

7.7. Если после заключения Договора будет принят закон или иной нормативно-правовой акт, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, то применению подлежат правила, содержащиеся в принятом законе или ином нормативно-правовом акте, а настоящий Договор должен быть приведен в соответствие с ним.

 

 

8. Срок действия Договора и заключительные положения

 

8.1. Договор заключен на _____ лет и  вступает в силу с «___»________ 201_.

8.2. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия Договор  считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены Договором.

8.3. Подписанием Договора Собственник дает согласие на обработку его персональных данных в целях исполнения Договора согласно Федеральному закону «О персональных данных».8.4. Телефон аварийно-диспетчерской службы: __________________8.5. Настоящий договор составлен в двух экземплярах по одному для каждой из сторон. Оба экземпляра идентичны и имеют одинаковую юридическую силу. Все приложения к настоящему Договору являются его неотъемлемой частью.Приложение №1. Состав общего имущества в Многоквартирном доме.Приложение №2. Перечень работ и услуг по содержанию, текущему ремонту и управлению Многоквартирным домом.

Приложение №3. Форма ежегодного отчета Управляющей организации о выполнении Договора.

9. Реквизиты сторон

Управляющая организация:наименование,юридический и фактический адрес,ИНН, ОГРН,банковские реквизиты, подпись руководителя и печать Собственник(и)Ф.И.О.,адреспаспортные данные,подпись

 

 

 

 

Приложение № 7

 

Перечень основных нормативных правовых актов в сфере управления многоквартирными домами

 

1 «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 № 188-ФЗ  (в ред. Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ)

2 Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ (ред. от 30.07.2010) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» .

3 Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 (ред. от 23.11.2009) "О защите прав потрлюбителей".

4 Федеральный закон от 23.11.2009 № 261-ФЗ (ред. от 27.07.2010) "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

5 Федеральный закон от 27.07.2010 № 190-ФЗ "О теплоснабжении" .

6 Федеральный закон от 26.03.2003 № 35-ФЗ (ред. от 27.07.2010) "Об электроэнергетике" (принят ГД ФС РФ 21.02.2003) .

7 Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 № 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам" (в ред. от 06.05.2011).

8 Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 № 25  "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями".

9 Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 № 306 "Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг".

10 Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".

11 Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (в ред. от 06.05.2011).

12 Постановление Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами" Источник публикации "Российская газета" (в ред. от 10.06.2011).

 

 

 

 

Приложение № 8

 

Сайты управляющих организаций,

на которых размещена информация о деятельности управляющих организаций, подлежащая раскрытию в соответствии со Стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденным Постановлением Правительства РФ от  23.09.2010 № 731

 

Наименование управляющей организации

Адрес сайта в сети Интернет, где размещена информация

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Официальный сайт Администрации поселка

 

Официальный сайт Государственной Жилищной инспекции

 

 

[EGOR 566]

О С Т О Р О Ж Н О, Т С Ж ! Мошенничество с созданием ТСЖ нарастает. В этом активнопринимают участие бывшие сотрудники компании застройщика "Трансмоуд",пытающиеся обманным путем получить подписисобственников.  В соответствии с Жилищным Кодексом РФ (ст.161) мы, собственникижилья, с января 2014 г. выбрали способ управления домом – управляющуюорганизацию  «Капитал Инвест», с которой каждый собственник  заключил или заключает прямой договор. По мнению специалистов, этоединственно правильное решение для многоквартирных домов 2013-х гг.постройки с социально неоднородным населением,  без износа коммуникаций , без капитального ремонта, в отсутствии свободныхплощадей под аренду (все продано) и т.д.Но наш законный выбор способа управления не устраиваетинициаторов создания ТСЖ: лиц из "Трансмоуда" . Не получалось всласть похозяйничать в доме при строительстве дома и продаже квартир. То ли делоТСЖ: мы наворотим – собственники заплатят. МЫ ОБЯЗАНЫ И ЭТО НУЖНО ЗНАТЬ. Вступая в ТСЖ (ТСЖ -- юридическое лицо), вы берете на себяюридическую и материальную ответственность за выполнение взятых насебя обязательств. Перечень обязательств членов ТСЖ прописан в Уставе(см. Устав). Например: при продаже квартиры помимо документов,предусмотренных Гражд. законодательством, члены ТСЖ обязаныпредоставить покупателю пакет документов по финансовой деятельностиТСЖ (кредиты, утвержденные правлением, предполагаемые на годы впередзатраты и т.д.) Поскольку фин. деятельность ТСЖ является серьезнымфактором риска и на практике «темным лесом», многократно увеличилосьчисло покупателей, не желающих приобретать квартиры в домах, гдесозданы ТСЖ.Председатель и правление ТСЖ, как правило, принимают решенияо повышении тарифных ставок, оформляют кредиты под залог общегоимущества ТСЖ и т.д. Председатели ТСЖ, набравшие кредитов искрывающиеся от правосудия, сегодня обычное дело. Далее проблемы сбанками приходится решать членам ТСЖ.К сожалению, среди жителей нередко нафодятся люди, для которыхимущество общее, а интересы сугубо личные. Именно эта категория лицрьяно сотрудничает с инициаторами, «обеспечивая» так называемую «инициативужителей». На практике это, как правило, инициатива узкого круга жителей,для которых управление домом является средством личной наживы.Организовать ТСЖ, тем более по желанию инициаторов легко – ликвидироватьтрудно. Стоит серьезно отнестись к инициаторам, т.к. в дальнейшем все вопросы придется решать в суде.создание ТСЖ грозит жителям сильным повышением кварплаты, как собственникам жилья, так и муниципалам.За что платит член ТСЖ: Как только вы вступили в ТСЖ, на вас нагружают «расходы по владению недвижимостью»:1. Расходы на составления паспорта дома. Выполняет частная фирма за большую плату. И не иначе.2. Вступительный взнос.3. Взносы за капитальный ремонт дома.4. Взнос за капитальный ремонт дома.5. Налог на недвижимость по рыночной цене (коммерческой цене) стоимости жилья.6. Взносы в резервный фонд (на случай аварий, неонлоанных платежей и пр.).7. Налог на вашу долю общего имущества ТСЖ (подвалы и чердаки, которые можно сдавать в аренду, лестничные клетки, земля возле дома.8. Страховой сбор с квадратных метров вашей квартиры.9. Страховой сбор на вашу долю в имуществе ТСЖ.10. Налог на прибыль для тех, кто сдаёт квартиру.11. Штрафы, налагаемые на ТСЖ (например, за неуплату налогов, нарушение санитарных и строительных норм, пожарной безопасности и т.п.) .12. Пени за задержку оплаты чего – нибудь.13. Неустойки (за нарушение договора: например, вы наняли ремонтников, но не заплатили в срок).14. Налог на землю под домом и около дома. Кстати, после образования ТСЖ дом становится частным домовладением). После принятия нового Налогового Кодекса, плата за землю под частным домовладением сильно возросла.Если Вы против навязанного вам ТСЖ, пишите заявления в прокуратуру областную и генеральную.Пассивность до добра не доведёт! Финансовую ответственность в «ТОВАРИЩЕСТВЕ» будут нести все - и муниципалы, и собственники.Рейдерство и ТСЖ. Принятый жилищный кодекс оказался на руку не собственникам жилья, а, как раз, рейдерам. Все очень просто: жильцы нечетко представляют себе механизмы работы Жилищного кодекса РФ, а рейдерам это выгодно. Во-первых, потому что эти люди юридически грамотны, а во-вторых, не так уж и давно вступили в силу новые законы в области недвижимости, которые вмещают в себя много неточностей и противоречий.Отсюда следует, что, согласно Федеральным законом о государственной регистрации ТСЖ, их регистрирует Федеральная налоговая служба (ФНС). Плюс, товарищество, как некоммерческую организацию, также можно зарегистрировать в Федеральной регистрационной службе (ФРС). В свою очередь, ФРС, перед регистрацией ТСЖ, проводит проверку представленных документов, для установления их законности. Такая процедура выступает гарантом того, что в товарищество войдут только собственники квартир. А ФНС не имеет права заниматься проверкой документов, поэтому в состав ТСЖ (по поддельным бумагам) могут войти и рейдеры.Цель рейдеров – получить контроль над ТСЖ путем получения большинства голосов на собраниях. Они могут ввести в заблуждение жителей, организовав видимость правильного голосования. Самое главное – получить доверие жильцов. Ценность для рейдеров представляют земля и площади в составе общего имущества, которые можно продать или предложить в аренду, а также средства товарищества. Проведя несложные подсчеты, видим, что бюджет одного ТСЖ (многоэтажный дом) может достигать нескольких миллионов рублей в месяц. Завладев этими средствами, рейдеры уже распоряжаются бюджетом в своих целях, а не на благо дома и жильцов.Поэтому, во избежание подобных ситуаций, необходимо быть предельно внимательным и осторожным. А, если на собрании уже зазвучали призывы бороться за права жителей, председателю и членам совета нужно держать «ухо востро», возможно, собственность жильцов нафодится под прицелом рейдеров.

Отлично получилось! Надо разбрасывать в почтовые ящики и расклеивать объявления.

[Сергей В. 335]

Надо разбрасывать в почтовые ящики и расклеивать объявления. 

 

поучаствуете?

[DDD 1018]

Что за ад здесь происходит? Мне сложно скроллить эту страницу, прекратите. Изъясняйтесь лаконичнее.

[Mila 51]

Если будет так много текста редкий человек дочитает до конца. Хоя бы сверху жирным надо написать о чем речь... Иначе читать не будут

[Олег 8831 262]

Инициативу жильцов, желающих
контролировать процесс управления своим домом,можно только приветствовать. В
большинстве случаев застройщики, создавая управляющую компанию, фактически
навязывают покупателям жилья свои услуги. А если жильцы решили организовать
совет дома и передать управление другой УК, то весьма неохотно передают управление
домом собственникам квартир и новой УК. Дело в том, что формируемая
застройщиком управляющая компания может скрывать недоделки дома – до того
момента, пока не истечет гарантийный срок. Другими словами, УК фактически
«прикрывает» застройщика.

С другой стороны,жильцам не всегда удается доказать, что тот или иной дефект надо считать гарантийным

случаем, а не следствием недоброкачественной эксплуатации здания.
Поставленные застройщиками УК и  созданное ими ТСЖ часто завышают
стоимость коммунальных услуг: собственники жилья не могут контролировать,
на какие именно цели идет собираемая с них квартплата. К тому же аффилированные
с застройщиками управляющие структуры передают нежилые помещения дома
коммерческим фирмам в аренду и размещают рекламу на фасадах домов. Делается это
без согласования с жильцами, а доход идет в карман управляющей компании.

Инициативная группа создающия ТСЖ часто пытаются
«отнять» дома у управляющих компаний застройщиков из-за того, что многие из
обслуживаемых ими зданий подключены к энергоресурсам по временным схемам.
«Многие считают, что взяв власть над домом в свои руки, проблему можно решить.
Тем не менее в большинстве случаев создаваемым ТСЖ не по силам справиться с
этой задачей»

[Олег 8831 262]

Если собственников не устраивает качество обслуживания дома или величина квартплаты, нет смысла сразу начинать войну – лучше высказать свои претензии управляющей компании. Точнее, созвать собрание, пригласить на него представителя УК и заставить отчитаться за каждый потраченный рубль. «Если жильцов что-то не устраивает, они могут решить вопросы очным или заочным голосованием – за месяц-два до него составить претензию, суть которой и разобрать на собрании. Собираясь сменить УК, стоит помнить: борьба за обслуживание домом далеко не всегда является благом для жильцов. Наивно полагать, что поставленная застройщиком управляющая компания или инициативная группа создающая ТСЖ «бескровно» отдаст бразды правления. Как показывает практика, судебные разбирательства за право управления домом длятся годами. И даже если инициаторам создания ТСЖ от застройщика удастся отстранить  управляющую компанию от дома, это вовсе не гарантирует, что жильцы будут платить меньше, а качество обслуживания дома резко улучшится.
Создавать ТСЖ из лиц от застройщика нет смысла, когда возникают по-настоящему серьезные проблемы: в здании перестает работать то или иное оборудование, осыпается штукатурка на стенах, лопаются несущие конструкции, по зданию начинают идти мелкие и глубокие трещины, проявляются прочие дефекты строительства. В таких случаях создание совета дома собственников жилья становится единственным способом привести свой дом в порядок.
 

[Олег 8831 262]

В Главное управление Московской области

«Государственная жилищная инспекция Московской области»

 

Адрес: 141400, Московская область,
г.о. Химки,  ул. Ленинградская, д. 1

 

 от __________________________________

ФИО заявителя

                                                                 

проживающего по адресу: ______________

_{Адрес и контактный телефон}

 

Заявление

 
Наш многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу:________________________________________________________________________, обслуживается управляющей организацией  ___________________________________.
Согласно части 1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ  управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Несмотря на своевременную оплату услуг за ремонт и содержание жилого помещения, управляющей организацией не выполняются работы (услуги) по ремонту и содержанию нашего многоквартирного дома, а именно, в ненадлежащем (требующем ремонта, уборки, освещения, утепления) состоянии нафодятся лестничные клетки;

-        иные нарушения __________________________________________________________
___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
 
В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 г.
№ 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения», Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491, Правилами
и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госсстроя от 27.09.2003 № 170, и руководствуясь статьей 20 Жилищного кодекса Российской Федерации,

ПРОШУ:

Обязать управляющую организацию устранить указанные нарушения
по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и рассмотреть вопрос о привлечении виновных лиц к административной ответственности.
 
Приложение:
1) фотоматериалы;
2) иные документы.
 
_________________                                                   _________________/_________________
                  _{Дата                                                                                                                    Подпись                          Расшифровка подписи}

 

В Главное управление Московской области

«Государственная жилищная инспекция Московской области»

 

Адрес: 141400, Московская область,
г.о. Химки,  ул. Ленинградская, д. 1

 

 от __________________________________

_{ФИО заявителя}

                                                                 

проживающего по адресу: _____________

_{Адрес и контактный телефон}

 

Заявление

Наш многоквартирный жилой дом­­­, расположенный по адресу:_______________________________________________________________, обслуживается управляющей организацией /ТСЖ ____________________________.
Согласно части 1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ  управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества
в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом,
а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Несмотря на своевременную оплату коммунальных услуг в нашем доме
в жилых помещениях (нужное подчеркнуть):
-        отсутствует теплоснабжение, не обеспечена нормативная температура воздуха в помещении;
-        отсутствует горячее (холодное) водоснабжение;
-        подача воды осуществляется с нарушениями нормативного температурного графика, давления, состава и свойства воды (цвет, запах и т.д.);
-        иные нарушения__________________________________________________
___________________________________________________________________
___________________________________________________________________
__________________________________________________________________
 
В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений
в многоквартирных домах и жилых домов», Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170
и руководствуясь статьей 20 Жилищного кодекса Российской Федерации
 

 

ПРОШУ:

 

Обязать управляющую организацию устранить указанные нарушения, произвести перерасчет платежей за коммунальные услуги и рассмотреть вопрос о привлечении виновных лиц к административной ответственности.
 
Приложение:
1)     копии квитанций на оплату ЖКУ.
 
_________________                                                   _________________/_________________
           _{Дата                                                                                                      Подпись                       Расшифровка подписи}

[Олег 8831 262]

Право на обращение в госорганы гарантировано 33-й статьей Конституции.

После отправки заявления Госжилинспекция на основании статьи 5 Постановления Правительства «О государственной жилищной инспекции» проводит выездную проверку, составляется акт и протокол, выдает предписание все привести в порядок.

Список обязанностей коммунальщиков закреплен в Правилах и норм тех.эксплуатации жилищного фонда и Правилах предоставления коммунальных услуг. Согласно этим документам в доме все всегда должно быть идеально. В буквальном смысле.

Степень идеальности отлично продемонстрирована в статье 4.7.4 Правил тех.эксплуатации, которая гласит, что «все детали входных дверей (петли, ручки, рейки у стекол) должны периодически по мере загрязнения очищаться до блеска». Фраза «очищаться до блеска» прописана в законе.

За это мы ежемесячно платим примерно половину всей суммы коммунальных платежей по строке «Плата за содержание и ремонт». Но обслуживающие компании ничего не делают, составляют поддельные акты выполнения работ и разворовывают наши деньги.

Таким образом грязь в лифте - это не просто грязь. Это административное правонарушение. В КоАП есть статья 7.22 «Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов». Начальнику ЖЭКа, ДЭЗа,управляющему дома или ТСЖ полагается штраф до 5.000 рублей, а самой обслуживающей компании до 50.000.

Закон об обращениях граждан обязывает чиновника направить ответ не позднее 30 дней. Прибавьте к этому неделю-две на работу почты. Если через сорок пять дней вы не получите ответ, то напишите в Прокуратуру. Чиновник получит штраф по статье 5.59 КоАП «Нарушение порядка рассмотрения обращений граждан». Штраф до 10.000 рублей.

Для ускорения процесса ремонта предложите родственникам и друзьям тоже отправить заявление. Писать может кто угодно, даже если он не живет в вашем доме. Чем больше однотипных обращений, тем быстрее начинают работать коммунальщики.

[Олег 8831 262]

https://money.yandex.ru/legal/payee.xml?requestid=313332323837383033345f35303663333230373334633765353061356236626432633431303036366537366130663938303433

Оплата за квартплату

[надиа 15]

Если собственников не устраивает качество обслуживания дома или величина квартплаты, нет смысла сразу начинать войну – лучше высказать свои претензии управляющей компании.

Что же вы, уважаемый Олег Зернов, начинаете войну? Пишите на всё и всех сразу и во все инстанции? Вы не идете высказывать претензии, а сразу пишите!!!!!!!! Вся эта агитация, потому что вы, вероятнее всего, получаете заработную плату от УК.  Ходят слухи об этом. Поэтому и агитируете за УК. Поднимаете эту бучу на сайте? Не даете людям определится. Вы должны блюсти только интересы жильцов.

[Сергей В. 335]

вероятнее всего, получаете заработную плату от УК. 

 

доказательства есть?

Ходят слухи об этом.

 

куда ходят? где ходят?

вроде того?

Не даете людям определится.

 

он как то мешает людям думать? экстрасенс?

[natalia13 37]

 

Если собственников не устраивает качество обслуживания дома или величина квартплаты, нет смысла сразу начинать войну – лучше высказать свои претензии управляющей компании.

Что же вы, уважаемый Олег Зернов, начинаете войну? Пишите на всё и всех сразу и во все инстанции? Вы не идете высказывать претензии, а сразу пишите!!!!!!!! Вся эта агитация, потому что вы, вероятнее всего, получаете заработную плату от УК.  Ходят слухи об этом. Поэтому и агитируете за УК. Поднимаете эту бучу на сайте? Не даете людям определится. Вы должны блюсти только интересы жильцов.

 

На все и всех-это на Трансмоуд???? и получает ли он заработную плату или нет, Вас это совершенно не должно интересовать! Надежда не вы ли это????

Поэтому и агитируете за УК

а то, что Надежда ходит в "гости" и агитирует за ТСЖ это совершенно нормально